救，還是不救？

2007年11月28日
現年28歲的美術設計保羅•帕瑞茲(Paulo Perez)為他在加州拉朋地的房子辦理了33萬美元的抵押貸款﹐而今﹐在償還月供方面已是無能為力的他只能把這所房子的命運交給花旗集團(Citigroup Inc.)旗下的抵押貸款服務部門來決定了。
在花旗表示即將行使止贖權後﹐帕瑞茲曾請求這家金融巨頭將他的月供負擔降至他可承受的水平。但花旗的業務代表最終予以了拒絕﹐並給出了一個下策﹕賣掉房子﹐上繳賣房所得﹐花旗不再追究其他未償款項。
在當前美國抵押市場風波的最前沿﹐數以萬計的借款人都面臨著困境、迫切希望得到解救。美國政府已經就銀行應該怎麼做給出了建議﹐那些為低收入借款人充當顧問的遊說團體也在給花旗等放貸機構施加壓力﹐要求後者給苦苦掙扎的房主們更多優惠政策﹐即便他們的財政狀況已經看似到了山窮水盡的地步。
從許多方面來看﹐花旗肩上的壓力和其他抵押貸款服務機構所面臨的難題都很相似。這些抵押貸款服務機構的任務就是每月回收月供、將收來的錢交給抵押貸款資產的投資者﹐在這種情況下它們理應保護投資者的經濟利益。不過﹐眼下批評人士認為整個抵押貸款行業多年來在給信貸紀錄不佳的貸款人放貸時把關不嚴﹐而且也沒有盡力解決隨之產生的問題﹐這樣一來﹐連這些抵押貸款服務商也成了眾矢之的。
然而﹐花旗的爛攤子恐怕比別的銀行都要大。今年9月份﹐正當美國住房市場向深淵滑去時﹐花旗買進了450億美元問題抵押貸款組合的服務權。花旗還與非營利組織、面向中低收入房主提供諮詢服務的Acorn Housing Corp.聯手﹐誓言要幫助那些困難的借款人保住房產。但是現在﹐這個貸款組合中已有4.6萬名借款人出現了違約﹐問題之大讓花旗疲於奔命﹐而且它與Acorn的關係也出現了摩擦。
美國財政部長鮑爾森(Henry Paulson)呼籲金融機構通過放寬多種抵押貸款的條款來幫助那些身處困境的借款人。美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp.)主席則建議抵押貸款服務商在處理次級貸款時將貸款的初始低利率延續執行下去。本月早些時候﹐眾議院通過了一項法案﹐希望為抵押貸款的發放制定新規定。
Acorn和其它非營利機構聲稱抵押貸款服務商根本沒有權力對借款人持強硬姿態。它們指出﹐這些放貸公司鼓勵客戶誇大自己的收入水平、並基於此來發放貸款﹐正是這樣﹐“哄”得消費者最終欠下了自己根本沒有能力償還的債務。這些組織表示﹐任何人只要有穩定及足夠的收入用於每月還貸﹐他們的抵押貸款就應該得到重新安排。
而另一方面﹐抵押貸款銀行聯合會Mortgage Bankers Association首席經濟學家道格拉斯•鄧肯(Douglas Duncan)則表示﹐在當前的次級抵押貸款風波中﹐放貸行並不是唯一應受譴責的過錯方。他指出﹐許多機構和個人都應該為當前的局面負責﹐其中就包括那些沒有履行義務、借錢不還的人們。
花旗集團拒絕透露其在整頓抵押貸款服務業務方面的具體做法。該行在一份聲明中表示﹕“沒有一個簡單的答案。我們深信﹐我們在過去兩個月中所做的工作以及我們對未來的承諾將使我們距離找到一個可行的長期解決方案越來越近了。”
儘管問題多多﹐花旗服務部門的麻煩與該行在其他抵押投資中面臨的金融風險相比還不能同日而語。次級抵押貸款違約案例激增已給美國各大金融機構帶來了嚴重損失。與抵押貸款相關的結構複雜的債券資產價值出現跳水﹐給這些機構造成了400多億美元的損失。花旗三季度沖銷了35億美元資產﹐該行還預計﹐到年底前﹐還將面對因信貸危機造成的高達110億美元的損失。在這場風波中﹐花旗前首席執行長查爾斯•普林斯(Charles Prince)已黯然離職。
全美各抵押貸款服務機構將幫助確認此次房地產風波到底還將造成多大的損失。根據這些服務機構與抵押資產投資者簽訂的合同﹐前者有權決定是為那些捉襟見肘的借款人修改還款條件﹐還是將他們的房產一賣了之。
花旗集團9月份收購AMC Mortgage Services的舉動讓在泥沼中陷得更深了﹐AMC為價值450億美元的次級抵押貸款提供了服務。業內出版物Inside Mortgage Finance提供的數據顯示﹐這樁併購交易令花旗名下的次級抵押貸款業務量增加到880億美元左右﹐花旗因而一舉成為僅次於Countrywide Financial Corp.的全美第二大次級抵押貸款服務商。
AMC是ACC Capital Holdings下屬的貸款服務機構﹐後者旗下還擁有數年來一直在美國次級抵押貸款發放機構中排名第一的Ameriquest Mortgage Co.。花旗集團還從ACC手中收購了另一個次級抵押貸款服務機構Argent Mortgage Co.。去年﹐ACC同意向監管機構支付3.25億美元﹐以了結有關其抵押貸款利率過高以及並未充分披露貸款風險的指控。
全國性非營利組織Neighborhood Assistance Corp. of America (NACA)執行總裁布魯斯•馬爾克斯(Bruce Marks)稱Ameriquest和Argent是兩家“惡劣到極點”的次級抵押貸款發放企業。馬爾克斯表示﹕“Ameriquest和Argent慫恿那些經紀行和放貸行向他們明知還不起錢的人發放貸款...這些房主根本不符合應有的資質﹐他們應該在還款問題上得到重新調整。”ACC發言人拒絕就此發表評論。（2002年曾有一個案例﹕Household International Inc.同意為其涉嫌濫放貸款支付4.84億美元和解費﹐該公司後來被匯豐控股(HSBC)收購。）
多年來﹐像Acorn和NACA這樣的組織一直在向花旗集團和其他放貸行施壓﹐要求它們加快向低收入消費者提供貸款。當次級抵押貸款市場的問題發生後﹐這些組織又要求銀行不要懲罰這些借款人。他們的話是有份量的。美國的Community Reinvestment法案要求銀行有義務滿足其經營所在地的信貸需求﹐而監管機構在審議一家金融機構是否能在某地開設新網點時上經常會徵求這兩個組織的意見﹐這兩個組織有時還會組織抵制行動。
在收購ACC Capital的交易完成前﹐花旗集團同意和Acorn合作解決那些問題貸款。該行在一份新聞稿中表示﹕“我們將和Acorn的顧問聯手為那些符合條件且確實困難的借款人提供幫助﹐使他們儘量避免落到喪失贖回權的地步﹔我們將與他們共同探討每一種可行方案。”花旗集團還表示﹐將在25城市拜訪那些最可能遭到止贖的地區﹐幫助那些身處困境的借款人。
大多數抵押貸款先是由一家金融機構發放﹐然而再集中起來﹐打包成證券出售給所謂貸款投資人。如果借款人還不起﹐這些服務商有責任向投資者支付應得款項。這樣一來﹐服務商必須想方設法讓借款人掏錢﹐連同逾期帳款一道歸還。如果這步不見效﹐服務商必須決定是否修改還款條件﹐而最後的一招就是服務商對相關房產行使止贖權﹐把房子賣掉後﹐將該留的留下﹐將剩餘的交給貸款投資人。
這些服務商和貸款投資人之間簽署的協議規定前者可以調整貸款﹐並有權選擇最佳方案。在某些情況下﹐就算放貸行每個月少收一點錢﹐也比在住房市場疲弱的情況下拋售抵債房產要來得劃算。服務商通常每個月向投資人收取月還款額的0.5%作為服務費。
多年來﹐花旗集團就通過旗下的消費銀行發放包括次級抵押貸款在內的抵押貸款並提供相關服務。當時﹐決定向ACC Capital收購抵押貸款服務業務的是花旗的投行子公司﹐它們認為如果發放更多抵押貸款並提供服務的話﹐將對自己的抵押貸款證券化業務帶來有利補充。
Acorn執行董事、曾就此類投資中存在的問題和花旗集團高管進行過深入交流的邁克•希阿(Mike Shea)表示﹕“在花旗決定進行收購前幾個月﹐他們曾對我們表示﹐花旗要打造出世界一流的貸款服務公司。現在他們對我們說﹐情況比原先設想的糟糕。”
據借款人和住房市場顧問表示﹐在完成了對AMC Mortgage的收購後﹐花旗整合AMC Mortgage和Argent業務而新成立的子公司Citi Residential Inc.設在加州和伊利諾伊州的電話客服中心很快幾乎被客戶打爆了。一些房主說﹐他們在線上等了20分鐘﹐有的甚至更長。現年64歲的珍妮特•委瑞(Janet Wherry)擁有一座小型的私人學校﹔她說她花了四天時間努力聯繫花旗的服務部門﹐但最終也沒能成功﹐最後﹐為了保住在加州雷德伍德城的房子免遭止贖﹐她於10月份申請了破產。花旗一位發言人表示﹐Citi Residential正在盡一切努力與消費者溝通。
截至9月30日﹐在花旗收購的28萬筆貸款服務業務中已有4.6萬筆（合16.4%）發生違約（即借款人的還款至少拖欠了兩個月）。在這些人中有1.4萬人可能失去現在的房屋。據行業組織Mortgage Bankers Association提供的最新數據顯示﹐截至6月30日﹐全美範圍內次級抵押貸款違約率為14.8%。
Acorn的希阿9月份曾會晤了花旗集團債券業務部門的傑弗里•佩洛維茲(Jeffrey Perlowitz)。希阿表示﹐有數千筆抵押貸款的還貸利率即將大幅上調﹐但花旗集團並無調整它們的還款條件的計劃。
Acorn最初主張花旗應該將多數可調息次級按揭貸款轉換為30年期固定利率貸款﹐享受原來的初始優惠利率。房產顧問和貸款服務機構表示﹐摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)、匯豐和Washington Mutual Inc.等機構已對部分借款人做出了這樣的調整。
據知情人士說﹐花旗認為﹐提出這樣的條款對貸款投資方來說會造成損失。花旗採取的做法是﹐給某些貸款提供3-7年期的延期償還方案。
NACA負責人馬爾克斯說﹐這是一個短期的權宜之計﹐只能推遲喪失抵押品贖回權的時間﹐最終還是不可避免。
據Mortgage Bankers Association的數據﹐與有良好信用記錄的人相比﹐借入次級抵押貸款的人發生違約的概率要高出四倍多。
統計數字顯示﹐次級抵押貸款服務機構不太願意調整還款條款。據穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)提供的數字﹐在全部次級債業務量佔到80%的16家抵押貸款服務機構只為今年上半年面臨上調貸款利息的借款人中的1%修改了還款條款。而破產事務律師說﹐在那些還款條款被修改的借款人中﹐最終再次發生拖欠的超過三分之一。
從事房屋清掃工作的蓋爾•安德霍姆(Gayle Anderholm)在馬薩諸塞州菲利普斯頓買了一套房子﹐她說﹐到現在﹐通過Ameriquest借的186,000美元已經拖欠一年多了。她說﹐從九月底開始﹐Citi Residential的催款電話就開始了。該機構的住房留置部門告訴她﹐喪失贖回權的程序將從10月22日開始﹐還問了她的就業情況。
今年43歲的安德霍姆說﹐她因為生病已經有一年多的時間沒工作了。她說﹐第二天她就寄了支票過去﹐用於支付拖欠的一部分貸款﹐但花旗把支票退了回來。記者希望就安德霍姆的個案採訪花旗﹐但花旗發言人表示﹐根據公司規定﹐他不會就具體借款人的情況發表評論。
花旗住房留置部門的哈拉•法利德(Hala Farid)上個月在Acorn的洛杉磯辦公室對加州18家住房顧問說﹐如果客戶希望繼續住在他們的房子裡﹐並且他們有正常收入﹐那麼花旗會盡一切可能讓他們保留住房。
住在加州格拉納達山的娜塔利•布蘭登(Natalie Brandon)眼下正在想方設法保住她1985年花105,000美元購買的一套有三間臥室的平房。53歲的布蘭登在醫院收費處工作﹐她丈夫是當地一家天然氣公司的調度員。去年﹐她通過Argent（現屬花旗）借到625,500美元抵押貸款﹐目前她的貸款利率是7.99%﹐這個利率要到明年六月才會上調﹐但是﹐她現在已經無力支付正常還款了。
過去5年來﹐她曾對自己的房子做過五次再貸款﹐每次她都拿到現金﹐但都支付了提前還款違約金。去年再次申請再貸款時﹐貸款機構說﹐她只要聲明自己和丈夫合計收入超過100,000美元就行。她拿到了貸款﹐付清了她那輛白色雷克薩斯車欠的30,000美元車款。
她說﹐今年因為她有一小段時間身體不適不能工作﹐他們的收入出現下降。布蘭登算了一下﹐如果現在賣掉房子﹐售價不會超過450,000美元﹐這個數字是附近一幢因喪失贖回權而對外出售的房子掛出的價格。
為修改貸款條款她已努力了好幾個月﹐六月和九月的兩次還款也沒能付上。她說﹐上個月﹐Citi Residential住房留置部門的戴米•古鐵雷斯(Damien Gutierrez)提出﹐可以將她的貸款改成40年期、6%的利率。一週後﹐古鐵雷斯說他只能給她一個5年期固定利率的貸款方案。布蘭登說﹐本月初﹐花旗給了她6個月的新貸款條款試行期﹐利率是6%﹐說如果她能還上錢﹐將把期限延長至3年。古鐵雷斯沒有回復記者要求置評的電話。
花旗是在拿出Acorn能接受的貸款調整計劃之後才開始其25城市巡迴活動的。據希阿說﹐花旗最後說﹐將提出了一個7年期固定利率方案。Acorn已同意該方案。
巡迴活動的首站是洛杉磯。花旗在給340位房產主發去的印有Acorn抬頭的信箋上邀請他們參加一個“免費的”研討會﹐共同探討“幫助大家保住住房”的途徑。10月25日﹐有十多人參加了晚上的三明治加蘇打水簡餐會。會上﹐花旗和Acorn的代表討論了修改貸款條款的可能方案。花旗後來至少對5位與會房主說﹐在討論貸款調整方案期間﹐取消贖回權的程序將暫停60天。
本文前面提到的帕瑞茲也在其中。他說﹐他花了兩週時間跟花旗協商﹐但花旗從未給他一個調整方案。他說﹐本月早些時候﹐花旗一位代表極力慫恿他賣掉自己的房子﹐如果售價低於他尚未償付的貸款餘額﹐花旗將不再追究。這樣一來﹐帕瑞茲最後就不會在他的信用檔案里留下一次喪失贖回權的記錄了﹐而花旗也可省下因取消其贖回權而需要的法律程序和拍賣程序的費用。
花旗還在邁阿密和丹弗跟借款人舉行了見面會﹐不過結果也好不了多少。
Acorn的希阿說﹐本月初花旗的人告訴他﹐可能會將7年期固定利率貸款方案縮短到兩到三年期的貸款。希阿認為﹐這樣的還款方案會讓借款人很快又重新陷入面對利率上升而無力還貸的處境。
花旗發言人在一份書面聲明中說﹕我們已針對不同貸款期限制定了相應的調整方案﹐主要是7年期的﹐有的更長。
Acorn說﹐最近兩個月﹐Citi Residential已為向他們求助的大約55位借款人修改了貸款條款。多數情況是調整為7年期貸款。
NACA的馬爾克斯說﹐自9月2日以來﹐他們已代表50多位借款人申請修改貸款方案。他說﹐花旗只同意修改三份﹐最多延期兩年。其中一位借款人的利率有所下調﹐另兩位則繼續執行他們原來的初始優惠利率。
帶著三個孩子的36歲單親母親安娜•塞西利亞•瑪林(Ana Cecillia Marin)買下了一套有20年房齡的平房﹐房子週圍滿是塵土和垃圾。她說她在洛杉磯一家食品店負責賣花﹐下班後她賣點服裝貼補家用。這樣她一年能有34,000美元的收入。2005年她買下自己的房子時花了385,000美元。當時她申請了第一按揭和第二按揭﹐這樣她沒有付首付款就買下了房子。
起初﹐她的前男友也幫她還貸﹐但後來他在建築公司的活也沒了。於是﹐通過花旗做的76,426美元二次按揭她也有幾個月沒還款了。在貝爾斯登(Bear Stearns Cos.)申請的308,000美元第一按揭也發生了拖欠。
瑪林說﹐那筆第一按揭已收到喪失贖回權通知。從近期週圍類似房屋的銷售行情來看﹐如果取消第二按揭的贖回權﹐Citi Residential不大可能收回她的欠款﹐因為第一按揭的貸方將優先收回貸款。
瑪林最近在談到她的房子時說﹕恐怕我保不住我的房子了。她已經把自己的大部分財產挪到院子裡的一個木箱子裡。屋裡只剩下她和孩子們睡覺用的幾只床墊了。
Laurie P. Cohen