越南市場優劣分析

35歲以下佔人口70% 消費力強　越南住屋需求大 一手熾熱

有「新亞洲小虎」之稱的越南，勢將成為東南亞房地產的新興市場。美國地產公司Professional Property Services行政總裁蒲美琪（Margaret Brooke）在香港總商會舉辦的座談會上指出，越南35歲以下人口佔總人口70%，且消費力強勁，對住屋需求正急速上升，勢將帶動一手住宅市場在未來20年持續增長。

通過新企業法 吸外資
越南政府自1992年起開始加速改革開放，以改革主導政改與立法，讓國家迅速融入國際社會，實現貿易自由化。

蒲美琪指出，越南大力推動都市化發展及引進外資，於去年 7月1日 通過新的投資法和企業法，讓外國企業向政府及國內公司租用土地，土地使用權年期長，且可自由租賃、轉讓及繼承。

除本土需求，不少人視越南為度假熱點及第二個家（second home），亦是刺激國內一手住宅物業、酒店房間以至退休人士住屋需求上升的主要原因之一。與此同時，首都河內及胡志明市商廈供應非常有限，不少外資都要自行興建辦公大樓。以香港新華集團為例，便在胡志明市中心興建一級辦公大樓「新華廣場」及發展住宅項目「西貢明珠」。

一手樓主導 勿沾二手

蒲美琪指出，目前越南仍是以一手樓市主導，故不建議香港投資者沾手二手房地產市場。

另一名與會講者、國際投資專家羅米克表示，越南營商環境與城市配套與十多年前的中國很相似，但隨着通過新投資法及政府大力發展基礎建設，相信將帶動其他行業吸引外來投資者。

據估計，越南石油蘊藏量2.7億噸、天然氣藏量達1.3萬億立方米，在政府推出減稅優惠下，料將吸引更多外資前來開採。
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投資越南優劣
優點
　經濟條件
　˙本土經濟增長迅速
　˙外國直接投資（FDI）增加
　政府政策
　˙修改法例吸引投資者
　˙歡迎外國企業投資石油與天然氣、建築、電訊、資訊科技等行業。
　勞動人口
　˙資薪成本低，僅為中國勞工三分二
　˙年輕化，工作勤奮
　˙教育程度高，懂英語人士較多
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缺點
　基礎建設
　˙機場、鐵路及橋樑等設施有待增建
　營商配套
　˙商廈及辦公室供應有限
　本土人才
　˙缺乏有經驗的中介人服務從業員
　資料來源：蒲美琪、羅米克
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投資越南簡介
　˙人口8,400萬
　˙勞工成本低，是中國大陸的三分二
　˙35歲以下人口佔70%
　˙2007年1月外國直接投資（FDI）達3.5億美元（約27億港元）
　˙新投資法和企業法於去年7月生效
　˙企業所得稅：28%（減稅稅率（reduced tax）：20%、15%、10%）
　˙個人入息稅：10%至40%
　˙增值稅：0%至10%

基金公司沽貨 為股市降溫

越南最大基金Dragon Capital表示，正拋售股票以助股市降溫。自 3月12日的高峰以來，越南股市已下跌11%。Dragon Capital研究主管Bill Stoops說：「增加供應是遏抑股市的理性方法。」

股市今年累升39%

隨着越南經濟起飛，外資對越南的興趣日益濃厚。根據彭博社統計，越南胡志明市證交所VN指數今年累計升幅高達39%，今年預計市盈率為32.6倍，比中國滬深300指數的32.4倍還要高。因此，越南股市可謂全亞洲最貴。

越南股市只有6年歷史，其總值卻已由2005年底的5億美元（約39億港元）升至現在的148億美元（約1,154億港元），單是過去半年，上市公司已上升一倍至107間，當中大部分是前國營企業。

許多投資朋友都會問道關於投資越南基金的問題：
1. 越南股票市場是否過熱？
2. 現在是不是投資的好時間？
基本上我對越南整體經濟的發展看法是很正面的，主要的理由有：
1.越南政治安定,是東南亞國家中僅次於新加坡政府的「極權」國家。
2.越南政府承傳到中國大陸自80年代起向外資吸金的「大法」與「心法」。
3. 越南人口年輕，人民勤奮聰明（我想是女人勤奮，男人聰明），8400萬人口相當於德國的人口數，因此內需成長空間相當的大。
4.越南是原油出口國，汽油比礦泉水還要便宜的國家，咖啡、木材、以及稻米的品質都相當的良好，在大宗物資越來越貴的同時，相信越南可吸引到更多外資投入。
5. 越南政府將很多國營企業上市私有化後上市，越南股市的IPO市場也是相當的熱鬧。
歸納以上的重點，基本面是好的，但是由於過去一段時間過多的資金去追逐有限的籌碼，致使越南股市P / E Ratio比中國大陸還高的現象。另外一篇報導中也提到Dragon Capital基金公司賣出大量持股，使越南股市降溫當中。
「增加供應」才是舒緩資金出口的方式，越南政府肯定也知道泡沫化對才在起步的經濟，會造成嚴重的傷害。因此，我想越南和中國都是面臨到同樣的問題。
在投資的部分，我仍然建議投資者可以小額的（每個人的小額都有不同的定義）去投資，但是股市的波動以及越南整體的成長還需要很長的一段時間才有可能進入開發中國家之列。