德國人租房比買房多

(2008-04-20 )
多年來，德國房價一直保持在相對較低的水準，但低房價並未刺激德國人買房置業的需求。相反，與購買一套屬於自己的住房相比，許多德國人反而願意租房子住。這對穩定住房市場需求和避免房價大幅飆升起到了重要作用。
據統計，在過去10年裏，德國物價總水準平均每年上漲2%，而名義房價每年僅上漲1%。換句話說，扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。在從1977年至今的30多年裏，德國平均房價僅上漲了60%，而同期德國個人名義收入卻增長了3倍。
在德國房價長期處於相對較低水準的同時，一個非常有趣的現像是，低房價並沒有刺激德國人的購房熱情。據統計，目前德國家庭住房自有率僅為42%，另有58%的家庭是租房居住，而在年輕人中，77%的人都屬於「租房族」。
細細觀察後不難發現，德國發達的房屋租賃市場，是造成這一現象的主要原因。多年來，德國政府為抑制房價過快上漲採取了一系列措施，其中就包括加大房屋租賃市場建設。在德國，除了針對特殊群體的「廉租房」外，也存在大量商業出租房。政府一方面對房租水準進行規範，另一方面也通過一整套嚴格的法律，注重保護租房人的利益。因此，在德國，租房的「安全感」並不亞於買房，甚至幾十年居住在一所出租房中的德國家庭也不在少數。
由於房屋租賃市場發達，而且比較規範，許多德國人都樂於租房，這在一定程度上也對穩定房價起到了重要作用。德國人買房熱情相對不高的另一個原因也在於，政府通過一系列稅收手段，加大房地產投機炒作的成本，限制了投資性買房需求。在德國，自有自用的住宅不需要繳納不動產稅，只需要繳納宅基地土地稅。但用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要繳納個人所得稅，稅率在20%至45%不等，到2009年後將統一為25%的資本利得稅。
此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進行「低買高賣」的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。