頂尖地產人購屋買哪裡？

(2008-03-26)
頂尖地產人看好哪些區域，又喜歡買哪些路段？相信會是您購屋的不錯參考依據。本刊為您採訪了六位頂尖地產人士，從他們的思考邏輯與購屋趨向中，理想又具有潛力的居家區域與路段，已一一為您呈現。購屋理財已成為一新顯學，有人說，房地產景氣修正，等房價下跌一陣子再買，也有人說，土地貴、原物料飆漲，通膨的隱憂愈來愈大，不趕快買就要漲價了，此時不買房子更待何時。
從台北縣市預售屋平均房價紛紛創下歷史新高來看，房價看回不回，對現階段購屋者來說，房市負面消息的衝擊、總統大選的政局干擾與經濟的再成長與否，攸關您的購屋抉擇，到底現階段購屋是適當的時機？買屋又要買哪裡？ 買哪一種產品才有增值的潛力？透過六位頂尖地產人士的指點，為您的購屋理財提出具體的區域與區段，以下是六位頂尖地產人的專訪內容：

劉若梅（富肯國際公司副總經理）台北市大安區集寵愛於一身
賣過許多台北市豪宅建案的劉若梅，經典銷售個案，包括九十二年SARS期間，元大建設所推位於北市龍江路的」元大花園廣場」，雖面臨SARS疫情的衝擊，沒想到」元大花園廣場」成了這波房市的起漲點，銷售開高走高，因為該案的熱賣，為低迷已久的房市注入了一劑強心針。而後劉若梅還銷售過北市信義計劃區的超豪宅」慕夏四季」…等知名豪宅建案，可說是個個都以紅不讓銷售結案。劉若梅認為，台北市的可建地實在太少了，特別是大塊市中心的土地，加上台北市都市更新速度的緩慢，建地的取得非常不易，哪怕是二、三百坪的建地標售，也是搶破頭，於是地價與房價越墊越高。對於購屋買哪裡的問題，劉若梅斬釘截鐵的說，台北市，而且是台北市市中心的大安區、中正區與信義計劃區，其他的地區都不列入考慮。原因無他，既然是市中心，好地段的土地一地難求，大安區更是她推薦的首選地區，大安區的仁愛路三、四段，大安區的敦化南北路主幹道，路寬樹蔭成林，能蓋出世界一流的頂級豪宅，未來房價最高的地段一定在這些路段上。至於中正區民主紀念館周邊的愛國東路、信義路二段，及信義區信義計劃區的松仁路、松勤路、松德路，也是她認為較佳的豪宅購屋地段，房價亦深具潛力。

張淳淳（名舞蹈師）老舊社區的老房子 她最愛
原先是知名舞蹈師與塑身女王的張淳淳，因為出了一本『教你三十萬買屋當富豪』理財書，一躍成為資深的地產名人，到處教人如何買屋，買哪裡的房子。張淳淳買屋選地段的邏輯，與一般人真的很『異類』；她專門挑老舊的公寓重新裝潢後出租，她看中的是老公寓未來會因都市更新計畫而改建，四、五樓公寓的土地持分高，更有利於未來改建。張淳淳建議，台北市周遭的開發已經飽和了，即使南港、汐止的房子獲利都不高，還不如買中山區、大同區或萬華區這些列入都市更新計畫內的老房子，而且是愈舊的愈好，但是一定要馬路寬廣，面向大馬路第一排的舊公寓最好。張淳淳還認為，房子的視野也很重要，如果打開窗戶，看見的是對面的牆壁，或對到鄰房的窗戶，那就一點隱私性都沒有，更不用談這類房子有沒有view了，這種房子說穿了，缺少了房子該有的重要因素『光』與『視野』，就算好地段的房子，未來增值應該很有限。有view沒view的價差，張淳淳表示，如果在小巷子裡，一坪可差到一、二萬元，在大馬路邊，一坪就差三、四萬元不等了，但她還是覺得很值得，在台北生活有好景色不容易，她以台北市仁愛路為例，仁愛路上二、三樓的房子就少去考量，因為view被樹擋到了。

陳韻如（住展房屋網協理）次級商圈 投資自用兩相宜
陳韻如本身從事房地產業十餘年，在買房子時更是精挑細選，選地段、選房子，更選時機。『好時機才會有好房子出現』，這是她篤信的道理，在二○○五年年初，當房市景氣還在上升階段時，購入目前位在中山區建國北路二段的自宅，當初是想從平房，換屋到較有管理的電梯大樓。陳韻如表示，從小在中山區住了三十多年，已經很習慣相關生活圈，當初在找房子的時候，便考慮還是以原生活圈為中心，再向外延伸尋找。陳韻如說，其實也曾經想往更市區的方向找。近年市政中心東移，北市東區一片欣欣向榮，像是信義區、大安區或中正區，這些區域長期以來就是全台北市投資保值、增值潛力、生活便利、學區等條件一等一的地區。當時大安區的公寓單價，每坪已經上漲到三十五至四十萬元，電梯大樓行情更是飆漲到四十萬元以上，即便日後的增值空間仍看好，但是在有限預算下，可買到的空間可能只有電梯三房，算算還是不大夠。在衡量房價及生活適性之後，還是決定集中火力鎖定在中山區找房子。最後選擇建國北路及民生東路口的二十年電梯住宅大樓，主要原因有三，首先是松江民生路口，未來將是捷運新莊線及汐止民生線的交會站，購買的房子離捷運站約五分鐘步程，而且原來路口的佳佳保齡球館，也將搭配捷運共構建立新商場，這些都是為房價加分的，該區塊的未來性十分看好。再者民生東路、建國北路及松江路一帶，屬於中小企業集中的傳統次級辦公商圈，就業人口眾多，日後若是出租，『租相』也是很看好，至少不用擔心沒有房客客源，也就是說，這個區位是」投資自用皆宜」。最後當然是房價的問題，跟市區精華區比起來，該區的單價大約只有市區的八成左右，可購得的使用空間大很多，只要看準增值空間，其實不一定非得往市區擠。而且該區塊附近不斷推出創新高價的預售屋，對鄰近中古屋行情產生帶動效應，像是兩年多前的民生東路大案」川普」，建國北路上的」東騰千里」、大陸工程靜巷豪宅」境峰」，以及最近的焦點」華固雙橡園」等，推案表價直衝八十五萬。陳韻如最後信心滿滿地表示，在房市明朗化之前，區域房價有預售大案在支撐，抗跌性絕對優於其他區域；而在房市明朗化之後，有兩條捷運及辦公商區的拉抬，漲勢一定會比其他區域更為強勁的。

陳鍾暉（運通國際開發經理）北縣新莊與桃園中正特區 發展潛力雄厚
從事房地產研展超過二十餘年的運通國際開發公司陳鍾暉經理認為，這波房市景氣激情過後，要避免供過於求的房價地雷區，未來購屋地段選擇，要符合M型化經濟發展，他觀察北市內湖、南港純住宅區房價，近一年漲幅令人驚訝，其背後原因就是科學園區的發展潛力與區域的高消費力，陳鍾暉認為南港、內湖區未來仍會有不錯的投資報酬空間。隨著台北市松山線捷運動工，台北市南京東路二、三段，因擁有都市更新條件，及國有地釋出，房市輪漲將浮現，先天條件擁有快速道路串連，也有公園、金融商圈，許多重量級建商，在此區推豪宅推翻過去以套房為主力的市場，發展遠景可期。另外，台北縣新莊的房市潛力，近來也深受青睞，包括宏普、鄉林、華固與中悅等知名建商，紛紛搶進新莊，亦可以看出一些端倪。陳鍾暉認為，新莊與北市僅一橋之隔，以新莊副都心、頭前重劃區領導的新莊房市，因副都心建設將陸續完成，加上周邊交通建設的便利性，凸顯出新莊成為北縣的明日之星地位。因遠雄造鎮而大量流失台北客源的桃園地區房市，目前新成屋房價每坪僅十一至十三萬元，房價已幾乎是以成本價在賣，跌無可跌的桃園市房價，已可看見購屋者陸續進場購買，購買地區以桃園市中正特區是首選地段。台中市七期新市政中心，○七年以來，豪宅建案房價屢創新，有的已經喊價到五十萬元一坪，更有建商喊出兩岸大三通後，房價上看一○○萬元的驚人口號，陳鍾暉說，他是看好七期，但用喊出來的價格，缺乏真正的支撐力，購買此區的建案，不要追高才能有獲利空間。

夏念祖（遠雄房屋行銷部協理）北縣升格 房價起升段
一直從事房地產業務行銷工作的遠雄房屋行銷部協理夏念祖說，台北縣升格，是實質的大利多，他看好台北縣房市未來的爆發力。夏念祖表示，台北縣長期以來資源較台北市明顯不足，雖然稱為全台第一大縣，但幅員廣大，加上許多大台北民眾認為縣不如市，往往差一座橋，房價可以差到一成至二成。但隨著台北縣升格，資金運用充裕，直接拉近縣市差距，對於房價必然有補漲效果。許多交通便利，加上原本生活機能不錯的區域，如板橋、土城、新店、汐止、林口、三峽等地，將有一波補漲行情，而正準備興建大型交通建設的區域，如新莊、蘆洲，由於房價偏低，將會是最大的受惠者，預期將有二至三成的漲幅。此外，台北市目前呈現中階換屋空窗，新屋多為套房與豪宅，三十至四十坪左右的物件不多，北縣升格後，將會讓北縣中等坪數的建案成為換屋者的新寵，這些預售屋與新成屋，設計佳，生活機能突出，自然在市場上炙手可熱。夏念祖認為，值得注意的部分是，台北縣升格之後，將有可能出現房價的M型化，一方面是擠壓到台北市週邊的價格較低住宅，讓這些區域條件原本較差的建案乏人問津，另一方面，由於台北縣城鄉差距與面積極大，未來房價將從人口數增加、生活機能與交通方便的區域起漲，某些人煙罕至的區域，如淡海新市鎮、三芝、金山與萬里等地，將很難有翻身機會。

許世宗（當代國際地產執行長）看好擁有大型休閒廣場與綠地周邊物件
當代房產執行長許世宗，曾經是多家房仲公司的超級營業員，年薪近幾年來更是平均有千萬元的收入，許世宗認為，台北市寸土寸金，如果建案周邊擁有大型休閒廣場或綠地者，對購屋者而言，是購屋者理想住家環境的重要考量，他最看好這些臨近廣場綠地的物件。他舉例，位信義區的國父紀念館，因臨近信義計劃區，加上商圈越發集中東區的利多影響，使週邊的房價直逼信義計劃區豪宅的預售價格，以逸仙路、仁愛路四段及光復南路為主的三個路段週遭，預售房價每坪達七十至八十萬元，更因為供給量稀有，往往出現一屋難求的市況。另外，位大安區的大安森林公園，算是台北市首屈一指的大型綠地休閒廣場，因地處北市首善之區及北市的市中心，週遭的房價自然高人一等，以信義路二段、新生南路二段、建國南路二段與和平東路一段圍成的大安公園週遭，他最看好。而中正區的主要大型休閒廣場，中正紀念堂，因為腹地廣大，是台北市的重要地標建築，更因附近重要政府機關林立，治安一向良好，週遭住家於是成為台北市民指定購買的首選區段之一。其他如內湖區的大湖公園、萬華區的青年公園及中山區的榮星花園，也是購屋民眾可以注意的地點。