中國樓市將步美國後塵？

英國《金融時報》傑夫•代爾(Geoff Dyer)上海、湯姆•米切爾(Tom Mitchell)深圳報道
2008年2月19日 星期二
一家地產中介機構關閉了數百家門店，另一家地產中介機構的所有者潛逃；地產開發商取消了融資計劃，債務利差大幅擴大；房價大幅下挫——這些聽上去像是最近美國房地產市場中發生的事情。
然而，這些事發生在過去3個月的中國，中國一些城市的房地產市場已顯示出真正承壓的跡象。
中國許多大型上市地產開發商的股價已從去年的高位跌逾50%，原因是投資者擔心一些開發商可能被迫宣布破產。
在經歷數年的快速投資後，中國房地產開發商遭遇了兩方面的壓力：政府努力放慢經濟增長速度以及全球信貸緊縮。當局已採取取不同尋常的強有力措施來限制信貸增長，並承諾推出嚴厲的新政，以減少開發商手中持有的未開發土地數量。
一些擬議中的股票上市計劃不得不暫時擱置，但最令人擔憂的信號來自於債券市場。法國巴黎銀行(BNP Paribas)的數據顯示，自去年10月以來，雅居樂地產(China Agile Property)和綠城中國(Greentown China)兩家公司的信用違約互換（CDS，允許投資者為防範違約風險而進行保險）利差已擴大兩倍多，至1000個基點以上，這顯示出投資者高度的不確定性。
一定程度上受上述措施的影響，自去年11月份以來，中國南部兩大城市——深圳和廣州——的房地產交易額大幅下挫，房價也出現跳水。
地產中介機構已感受到了痛苦。總部位於深圳的創輝關閉了旗下1800家門店中的半數以上。創輝曾是中國規模最大的地產中介之一。「我們正盡力籌集資金，」該公司總部租售企劃部經理張敏表示，「我們已關閉了很多門店，並退回了租房押金。」
去年11月，另一家總部位於深圳的地產中介機構中天置業也關閉了其多數門店，因有報道稱，該公司執行長已潛逃。分析人士表示，中國南方房地產市場受到的打擊最為沉重，這不讓人覺得意外。一定程度上由於其毗鄰香港，深圳的投機買房數量遠遠高於除上海之外的其它地區。
另外，中國北方的購房者喜歡用現金支付，而在南方，貸款購房現象則遠為普遍，這使得（南方）市場更容易受到貸款限制和經濟增長放緩的影響。
瑞銀(UBS)駐香港地產業分析師Eric Wong表示：「在南方地區業務比較大的開發商面臨更大的風險。」
問題是，這些情況是否會造成一系列貸款違約現象。多數觀察人士認為這不太可能。首先，盡管深圳等個別城市出現了不可持續的房價飆升，但經濟學家辯稱，全國房地產市場相對穩定，實際上，房價也變得更可以承受。
經紀公司裡昂證券(CLSA)駐上海的安迪•羅斯曼(Andy Rothman)表示，去年，中國70個城市的平均房價上漲近8%，而城市居民實際收入則增長了12%。他表示：「如果房地產市場存在問題的話，它們可能是非常局部性的。」
迅速的城市化進程和日益壯大的中產階層，將繼續維系住宅需求。此外，中國房地產市場的槓桿比率遠低於美國，銀行向按揭購房者要求的首付比例很高。
瑞銀的Eric Wong表示：「即便中國人在房地產市場見頂時購房，他們也能夠逆來順受。」
他補充稱：「中國的情況與美國不同。如果房地產市場確實下跌，那也將是長期上行趨勢中的一次調整。」
許多面臨財務壓力的房地產企業擁有其它選擇。盡管那些在中國內地上市的企業配股需要得到監管機構的批准，但如果需要，在香港上市的公司則能夠迅速以較大的折讓安排配售。同時，市場中有許多最近幾年籌集到資金的私人股本公司，它們正在物色可供投資的中國項目。
短期信貸問題可能還會推動中國房地產行業更多的收購，該行業目前仍由大量規模相對較小的公司所主宰。
「該行業下一階段的主題是整合，而非破產，」巴黎銀行駐香港信貸分析師Mark Lo表示，「大公司將從那些存在流動性問題的公司手中收購項目，或者與其組建合資公司。」