2010年7月28日 星期三

想節稅 買店面

2010-03-12 工商時報
頂級產品獨強,尤以店面最夯,顯見熱錢流竄,大戶鎖定高總價不動產投資,而砸錢買豪宅遠不如買店面,因店面的公告現值與市值差距最大,節稅效益最高,與其贈與大筆現金給兒子,不如拿錢買店面贈與兒子。
假設大戶王老先生同樣用3.8億元依現金、買豪宅、買店面等3大用途,生前贈與兒子,應繳交的贈與稅以「店面」最少。
勤實佳會計師事務所董事長林敏弘指出,個人名下不動產的房屋稅計算,並非以市值估算,而是依房屋評定現值及土地公告現值來計算,目前不動產的公告現值遠低於市值,幾乎都要以市值再打個2折至3折。
假設同樣一筆3.8億元資金,王老先生以3.8億元現金,生前贈與兒子,則先將3.8億元扣掉法定免稅額220萬元,再乘上10%的遺贈稅率後,贈與稅等於3,778萬元。
台灣房屋不動產研究員洪暉恆再以北市豪宅「宏盛帝寶」為例,王老先生以總價3.8億元買下200坪一戶,土地持分約20坪,以土地公告現值每坪128萬7,481元計算,該戶帝寶的土地公告現值約為2,575萬元,而由於北市土地稀有而嬌貴,因此建物評定現值不致於比土地公告現值高,可推估兩者相加約為5,000萬元。
王老先生於生前買下宏盛帝寶,並贈與給兒子,先將公告現值5,000萬元扣掉法定免稅額220萬元,再乘上10%的遺贈稅率後,贈與稅便是478萬元。
若買店面贈與,則節稅效益更大,假設王老先生同樣以3.8億元,買下位於北市忠孝復興交會口的三角窗店面,該店面權狀坪數38坪,土地持分3.8坪,以每坪281萬7,012元計算土地公告現值,約是1,070.5萬元,而老舊大樓的建物評定現值,遠低於土地公告現值,粗估兩者相加是2,000萬元,因此王老先生的贈與稅降至178萬元,顯見買店面的節稅效益最大。
永慶房屋民生簽約課課長王乃佳更指出,不少高資產客戶,採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式,完全節省掉贈與稅支出。
以上述王氏夫妻買下3.8億元的店面,由夫妻分年贈與給兒子,因每人每年可有220萬元的法定免稅額,王氏夫妻共用有440萬元法定免稅額,以該店面公告現值2,000萬元計算,約4年半的時間,王氏夫妻就可將3.8億元的資產贈與兒子。
此外,林敏弘認為,相較於豪宅、店面等高總價不動產,豪宅只有居住或轉手出售等用途,且入住上億元的豪宅,裝潢費用4,000萬元跑不掉,但店面則交由租客自行裝潢,更可坐享租金收益。

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