都更熱 北市公寓飆出3怪象

2009-11-11 工商時報 【馬婉珍／台北報導】
北市老公寓受到「都更題材」的加持，房價驚驚漲，第三季已飆破新高達每坪40.5萬元，尤以中正區最驚人，第三季漲幅達55％最多，目前每坪成交價55.3萬元，甚至較同區域新成屋的房價51.3萬元再高出4萬元。以下三大罕見怪象，專家擔憂北市老公寓陷入高檔盤整的危機：
一、公寓均價首度超越新成屋：市區精華土地日漸稀有，標地價格屢創新高、大面積土地價高難尋，使建商走向以整合老舊建物或公寓都市更新為主，再加上政府大力推廣都更的加持下，北市公寓產品不論是法拍競標或透過房仲成交，皆持續飆出高價。
據永慶房屋調查，都更效應帶動老公寓銷售長紅，尤以中正區漲勢最驚人，中正區老公寓的成交價量迅速攀升，相較之下，該區域的新成屋產品，多集中外圍環河一帶，老公寓較占地利優勢，使中正區公寓成交均價55.3萬元，首度超越新成屋51.3萬元。
二、4層樓比5層樓貴：也由於都更題材影響，土地持份較大、公設比較低的公寓產品，最受購屋人喜愛，信義房屋統計發現，台北市中心包括中正區、大安區、信義區等五大精華區，同樣是公寓產品，4層樓公寓因土地持份較大，平均成交單價44.4萬元，反而比5層樓公寓均價40.7萬元還高出3.7萬元。
可見北市中心老舊、矮樓層的公寓產品，身價卻高出一截。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，以30坪左右的公寓產品來說，4層樓公寓的土地持份約為9坪~11坪，5層樓公域則是7坪~9坪，4層樓公寓不僅占有土地持份大的優勢，且更具備「都更改建」的急迫性，因此身價水漲船高。
三、投資客比率激增：看好老公寓都更收益的遠景，不少民眾進場投資公寓產品，以往投資比例約7％，至今年第三季翻倍激增達15.8％，原本受到低總價首購族青睞的公寓產品，卻因價格高漲、而退居二線購屋，目前精華區老公寓的首購比例，由原本將近55％、驟降至34.5％。
永慶房屋研展部協理黃增福提醒，具都更價值的公寓產品，漲幅已達7成之多，再向上攻堅的力道有限，投資客可先獲利了結；而自住客應衡量預算及償還能力，避免追價而造成沉重負擔。