2009-12-13 中國時報 【洪正吉/台北報導】
房市熱,今年賣屋賺錢的民眾要小心了!由於今年房價飆漲,不少賣屋暴賺的民眾,不以實際交易價格申報所得稅,而以財產交易所得標準申報,以規避逃漏稅,最近各國稅局頻頻向各地政機構蒐調房屋交易資料,明年報稅時將加強勾稽比對,其中投資客、豪宅等交易列為重點查緝對象。
安致勤資會計師事務所說,國稅局都有每個納稅人的財產總歸戶清單,但掌握的資料通常會有一到二年落差。只要今年有賣房子賺錢,明年五月沒有申報或賺錢卻報虧損,國稅局通常一到二年後,內部檔案就會自動跳出異常資產異動的名單。
目前不動產交易中,土地移轉要繳土增稅;房屋買賣要繳所得稅。據悉,國庫缺錢後,國稅局現在想把一到二年後才會反映的異常案件,提前到明年報稅時勾稽查核,最近積極更新納稅人的財產總歸戶資料,並透過加強比對選案獵稅。
根據信實會計師事務所會計師羅友三表示,買賣房屋過戶前一定要先繳契稅,而契稅繳納是國稅局最快掌握的交易資料,只要有買賣登記,國稅局都可掌握得到,只是無法顯示實際交易價格。
羅友三強調,由於我國財產交易所得計算,各縣市有法定標準可適用,且以房屋評定現值為基礎,讓這幾年買賣房屋賺錢者有合法節稅空間,其中,以豪宅跟老舊公寓最明顯。
例如,北市敦化南路豪宅,有人以每坪六十三萬元購入,今年每坪飆到一百五十萬元賣掉,賺了六千萬元,若按四○%計算,所得稅應是二四○○萬元。
結果,以北市二九%的財產交易所得標準計算,所得稅僅約二百萬元,即使沒有申報被罰一倍,也才四百萬元,獲利相當驚人。
另外,三十年以上的北市中正區老公寓,現在房價已翻了好幾倍,有人今年賣掉後,除了繳納土增稅外,房屋評定現值因折舊而所剩不多,買賣交易所得,明年幾乎是課不到稅。
豪宅贈與 資金暴增引來追稅
國稅局追稅可是無孔不入!一位科技公司老闆日前將上億豪宅過戶給第二代,原本巧妙地規避高額贈與稅,結果第二代把豪宅給賣了,還拿錢去買股票,因此被國稅局逮到大量資金進出,財產交易所得連補帶罰六百萬元。
這名科技公司大老闆,為了將財產順利移轉給第二代,過去不斷在台北市買進豪宅,日前將北市仁愛路及敦化南路約十年屋齡的上億元豪宅,以贈與方式轉給第二代。
由於贈與稅是用公告現值計算房屋價值,該間豪宅當時的公告現值約五千萬元,遠遠低於市價,這個大老闆藉由豪宅贈與,順利把大筆資金移轉到第二代身上。
結果第二代取得豪宅後,看到台股漲個不停,去年以兩億元的成交價把豪宅賣掉。
為了避免國稅局掌握實際獲利數字,今年五月申報去年度所得時,也選用財政部訂定財產交易所得標準比,以二九%的比例列報所得額。
誰知第二代把兩億元拿去投資股票後,名下資產突然跑出一堆股票,財產也出現大量異動,國稅局因而要求提供資金來源證明,第二代只好拿出原始房屋買賣交易契約,證明資金並非不法所得。
沒想到國稅局從契約內容發現,扣除免稅的土地價格六成後,單單房屋本身的賣價,就比房屋評定現值多了一千五百萬元以上,國稅局因此追加去年度所得額一千萬元,再按四○%所得稅率,第二代連補帶罰達六百萬元。
根據會計師表示,一般只要不被國稅局掌握到實際買賣成交價,直接用財政部訂定財產交易所得標準申報房屋買賣所得,國稅局不會要求舉證或重新核課,但只要事後讓國稅局逮到財產異常異動,國稅局就有合法理由追稅。
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