2010年01月21日
去年中國房地產市場的回暖使得中國經濟在全球率先實現復蘇。而今﹐地產市場的繁榮有可能轉變為中國經濟持續增長所面臨的最大風險之一。
據估算﹐中國2009年經濟增速可能為8.5%左右﹐超出了政府在年初時設定的增長8%的目標﹐當時一些經濟學家曾警告說中國的經濟增幅可能僅有約5%。中國政府將在週四上午發佈2009年第四季度和全年的經濟數據。
這一強勁增長幫助中國更進一步逼近了現由日本佔據的全球第二經濟強國的寶座﹐不過日本到下個月才會發佈最終數據。就像幾十年前的日本一樣﹐中國也在經歷快速的工業化過程﹐農村人口因為更好的工作機會而來到城市生活﹐他們需要購房、消費。
然而﹐在中國飛速發展的過程中﹐它和日本的過度相似讓人們感到不安：人們越發擔心中國會遇到日本曾經碰到過的問題﹐而正是它們讓日本在上世紀90年代迎來房產泡沫的破裂﹐在之後數年時間裏經濟一蹶不振。中國最大的地產企業萬科公司(China Vanke Co.)董事長王石在上個月接受採訪時說﹐如果中國大城市地產價格快速增長的勢頭擴散到其他地區﹐那麼中國則有可能經歷日本式的地產泡沫。
週三﹐中國政府對曾幫助推動了經濟快速復蘇的國有銀行放貸進一步加強控制﹐再次凸現出政府對泡沫的擔憂。監管官員稱將加強貸款監督﹐並收緊對中國銀行(Bank of China Ltd.)等幾家銀行的放貸控制。這些措施令中國投資者感到驚慌﹐股市在週三收盤暴跌。
中國房地產市場的命運對中國經濟前景正顯得愈發關鍵。隨著政府逐步退出經濟刺激計劃﹐若想保持經濟高速增長﹐私營領域就必須要加大支出。世界銀行(World Bank)提供的數據顯示﹐去年﹐建築業發展是私營行業投資的主要推動力。其他行業在支出方面依然遲緩﹐因為全球經濟疲態依舊﹐且國內工業存在產能過剩問題。
北京工商大學(Beijing Technological and Business University)經濟學教授季鑄說﹐由於出口業面臨困難時期﹐地產行業已經成為了中國經濟的主要支柱。他指出﹐沒有人希望看到地產價格下降﹐投資者不希望、開發商不希望﹐政府官員當然也不希望看到這一幕。
從全國範圍看來﹐住宅新盤的售價折合成年率的增幅超過了20%。大城市的高級公寓價格漲幅更大。目前為止﹐價格漲勢正促使開發商興建更多的樓盤﹐帶動了建築及原材料行業的就業﹐從而給整體經濟構築了支撐。中國在11月和12月兩個月的新屋開工數量連創紀錄新高﹐當季的新屋開工量較上年同期激增了75%。
太平洋投資管理公司(Pacific Investment Management Co.)駐東京的亞洲信貸研究主管Koyo Ozeki認為﹐將中國的地產熱和日本投機性的地產泡沫相提並論有些言過其實﹐原因之一就在於日本在80年代時的經濟比當前中國經濟要成熟得多。
他說﹐中國的生活水準仍遠不及發達國家﹐隨著中國城市的擴張和居民收入增長﹐預計未來數年的新房需求將保持高漲。
然而﹐這並不意味著投機因素沒有在中國的房產市場中興風作浪﹐特別值得一提的是一些富裕的中國人將他們的儲蓄投入了地產市場。瑞銀(UBS)中國經濟學家汪濤說﹐中國確有需求增長的長期趨勢﹐但另一方面仍然有可能產生泡沫﹔售樓現場無疑能讓人感受到泡沫的存在：人們排隊購買高檔公寓就像排隊買白菜。
風險在於過多新建住宅價格過高﹐無人購買﹐導致無效投資和不良負債﹐從而在未來幾年對中國經濟造成危害。即使不會崩盤﹐這種只為少數城市精英一族服務的房地產市場格局也有可能演變成令北京當局擔憂的政治問題。
黃海英（音）﹐28歲﹐在成都一家醫院工作。像她一樣並不富裕的人群一直在沮喪中看著住宅價格不斷攀升。由於離城市中心區太遠的地方交通狀況實在太差﹐她想在離她工作的醫院近一點的市區買一套單元房﹐但卻無力負擔。
市中心的房價已經超過每平方米1170美元。按照這一價格﹐一套小戶型的房貸每月也要吃掉她一半以上的工資。黃海英說她的一些朋友和以前的同學已經買了房子﹐但她還在觀望。現在的房價太高了﹐很難下定決心。
北京和上海的住宅價格已經大大超出中低收入家庭的可承受範圍。位於北京的投資銀行中國國際金融有限公司(China International Capital Corp.)預計有20%的城鎮人口現在還能買得起房。這是一個非常可觀的市場﹐約合1.2億人。但令人擔憂的是其他人群正被遠遠拋在後面。
中國社會科學院學者王麗娜說﹐如果市場只關注這一小部分人群就不可能長遠發展﹐因為相對於中國13億人口﹐這部分人群畢竟有限。在央行近期進行的調查中﹐有三分之二的中國家庭認為房價太高。
去年的熱門電視劇《蝸居》把人們的這種擔心搬上了銀屏。故事講述了一對年輕夫婦想在上海這樣的大城市裏買一套自己的房子所遇到的困難。劇中一個角色為了幫助她姐姐付房屋的首付款而成為了一個政府官員的情婦。
一些年輕夫婦買房只能靠雙方父母的支援。王賓（音）﹐27歲﹐就職於北京的一家通信公司﹐8月份花了98萬元人民幣（約14.4萬美元）買了一套97平方米的兩居室單元房。但他能買得起這樣一套不大的住房還是因為他和他未婚妻雙方的父母幫他們交了30%的首付款。
王賓說﹐看來房價還在漲﹐不如現在就買。要不然將來可能就買不起了。他認為儘管家裡經濟拮據﹐但現在買房比繼續租房劃算。從他簽了合同以後﹐他新房的市場價值又上漲了20%。
針對公眾對高房價的憂慮﹐政府已經開始做出反應﹐近幾週頒佈了一系列旨在限制投機炒房的措施。中國國務院本月承認一些城市房價增長過快“已經引起高度重視”。
但官員們還在為07年底、08年初試圖消除房地產市場泡沫的努力感到懊惱。當時的做法致使中國家庭對房地產市場失去信心﹐導致住宅銷售量與施工量在全球金融危機來襲之前便雙雙急劇下跌。
政府這次行事更為小心。其主要策略不是打壓市場﹐而是加大更便宜、有補貼的住宅的供應量。但開發商不願為低收入家庭建造低利潤的單元房。中國立法機構去年的調查顯示﹐公共住宅投資到8月份僅完成24%。
Andrew Batson
沒有留言:
張貼留言