勤業眾信專欄》投資美國不動產 別繳冤枉稅

【經濟日報】2008.07.31
最近由於美國次貸風暴的影響，在美國的房地產價格普遍下滑，對於打算投資美國房地產的人來說，不失為一個逢低買進的好機會。但以一個非美國人的身分，要在美國投資房地產，仍有些稅負上的問題需要注意。
首先，所謂的「非美國人身分的個人」，是指不具美國國籍，也沒有美國綠卡，並在一年內在美國境內的時間不超過183天的人。若當年度在美境內不足183天，但在前兩年均曾進入美國，則前兩年在美境內的天數須以加權計算法 （前年乘六分之一，去年乘三分之一）一併計入當年度的天數。具有美國人的身分，則應當申報美國所得稅；若不具有美國人的身分，因非美國稅法規定下的納稅義務人，基本上來說沒有在美國申報所得稅的義務。
以台灣籍的人為例，若有來自美國來源的所得，則必須接受給付人來源扣繳或當營利所得來申報，若獲得來自美國來源的利息或股利收入，通常會由利息或股利給付人扣繳30%的稅。如果是買賣上市公司股票的資本利得，一般來說不用繳稅。
在房地產投資方面，如台灣人直接持有美國房地產，處分房地產所得到的價金，原則上要由買受人扣繳10%的稅。如處分所得的價金少於30萬美元，且房地產買受人準備將買得的房地產做為住家之用，則不需扣繳。但這並不代表台灣人不需在房地產處分的利得上繳稅，即使達到不需扣繳的條件，台灣人仍需申報此一利得，如果個人所處分的房地產是持有超過一年的長期投資，且該房地產是台灣人在美國稅法下的「資本資產（Capital Asset）」，則稅率是15％。
舉例來說，如果一個台灣人甲君在美國買了一棟房子，買價為100萬美元，而若干年後甲君出售房子，賣得200萬美元，若依規定扣繳10％、20萬美元，甲君只能實拿180萬美元。然而，因甲君的利得只有100萬美元，資本利得繳納15％的稅金應該只有15萬美元，如果因為適用扣繳，造成扣繳稅金高於處分房地產應繳納的資本利得稅，甲君可在申報年度結束後、個人所得稅申報截止之前，填寫適用於非美國人的1040 表格來申請退稅，可退稅5萬美元。
前面曾提過，一般投資美國公司股票的股票交易所得，不需扣繳也不需申報，但有些台灣人會成立一家美國公司，以公司名義來擁有並經營投資的房地產，若房地產的價值高過這間美國公司資產總值的一半，則台灣人處分美國公司股票，也會被美國國稅局視同直接處分房地產，還是要扣繳10%。
值得注意的是，因為美國公司的營業收入要繳美國所得稅，若用避稅天堂國家如在開曼群島成立的公司來投資房地產，雖然處分開曼公司所得之利得不用像處分美國公司要扣繳10％，但開曼公司在美國境內收取的營利收入及美國來源所得，依然要在美國繳所得稅。
綜上所述，在美國稅法天羅地網的設計下，台灣人若要投資美國房地產，應有完整詳細的租稅規劃，以免繳了不該繳的美國稅。台灣投資人除了分析市場利基，也要綜合衡量在美國及台灣兩地可能產生的稅負，以免顧此失彼。
（勤業眾信會計師事務所稅務部副總周思齊口述，記者吳碧娥採訪整理）