剖析住房市場崩潰根源

2008年07月24日
Vincent Reinhart
美國現已開始探尋住房市場崩潰的根源。國會兩位重要領袖宣稱已經找到了一些主要原因﹐但他們對此給出的解釋卻並不完整。
參議院銀行委員會(Senate Banking Committee)主席、康涅狄格州民主黨參議員克里斯多夫•多德(Christopher Dodd)認為﹐在抵押貸款文件的信息披露方面監管要求不到位是造成房市崩潰的罪魁禍首。而眾議院金融服務委員會(Financial Services Committee)主席、馬薩諸塞州民主黨眾議員巴尼•弗蘭克(Barney Frank)則怪罪抵押貸款證券化加劇了市場動盪。
多德在一個重要的問題上所言不假。那就是長期以來﹐美國大多數零售貸款文件中的信息披露要求都很不充分﹐這應該被視為造成銀行監管部門當前困境的根源之一。由於起草文件的律師存心拖長時間﹐收取更多的律師費﹐這些貸款文件往往更看重長度﹐而非條款的清楚明了。
但信息披露所起到的作用卻被夸大了。簽署幾頁冗長的文件只是貸款、買房這條康莊大道上一個小小的減速墩。真正為這種決定煽風點火的是那個迅速發家的美國夢。
許多家庭基本沒有通過資產積累創造財富的公開途徑﹐只有一個重要的例外。大量的資源可以幫助人們對住宅進行槓桿式投資﹐政府也對此提供了各種各樣的激勵手段﹐如抵押貸款還款利息的稅收減免等。
結果﹐許多希望積累財富的人被聚攏到了動盪的房屋市場之中。許多個人資金投資於房屋的比例過大﹐尤其是那些中低收入的家庭。
退回到幾年前﹐房產市場的火爆狀況似乎是給投資者日後實現可觀的資本收益打上了包票﹐許多人都迫不及待地要從中分一杯羹。而當泡沫破裂之時﹐很多人都發現自己已走到崩潰邊緣。的確﹐應該進一步採取措施補充人們的金融知識﹐創造更多的致富機會﹐我們或許可以建立各種類型的投資型退休賬戶﹐以及推出旨在鼓勵儲蓄的稅收優惠措施。改善抵押貸款文件的披露方式也應成為我們所做努力的一部分﹐但也僅僅是一部分而已。
用住房作為抵押品借款（即抵押貸款）的決策通常是將需要資金的人和擁有資金的人聯繫起來的第一環。這種抵押貸款常常是由在家庭和願意放貸的存管機構之間牽線的經紀商促成的。該存管機構可以在其賬面上保留貸款﹐而它更有可能的做法是將其出售給某些機構﹐由它們將類似的抵押貸款集中打包為資產擔保證券。這種證券可由最終投資者持有﹐或是連同其他證券一起被創建更為複雜的結構性信貸資產。
就弗蘭克而言﹐他正確地判斷出資產證券化助長了房屋泡沫的形成。資產證券化的問題在於它淡化了個人的責任。抵押貸款經紀商可以輕鬆地與最初放貸決策所造成的結果脫離干係。此時就需要聯邦監管來保證抵押貸款的發放機構在將潛在的借款人與貸款產品相匹配時的確進行過充分的盡職調查。應該要求承銷商保留他們所發放產品的部分權益。
與此同時﹐重要的是我們不能將孩子同洗澡水一起潑掉。從一定程度來說﹐正是得益於各種各樣的購房融資選擇﹐人們才能普遍擁有住房。通過資產證券化將貸款從銀行轉移給投資者也為購房夢的實現貢獻了一臂之力。
資產證券化的益處不容小視﹐其自身優勢對緩解當前危機發揮了一定作用。抵押貸款支持證券通常會比存管機構發放的原始貸款更加多元化。而且﹐證券化的抵押貸款產品的分銷範圍比總體抵押貸款更廣﹐甚至遠及海外。實質上﹐我們的貿易伙伴承擔了部分美國房屋危機的負擔。
政策制定者的確有責任找到辦法幫助那些在購買房屋的過程中受到誤導的人。這可能需要政府出台具有針對性的救助措施﹐但也需要同步加強反欺詐法律的執行力度。
儘管多德和弗蘭克對住房危機的診斷各有正確之處﹐但都不夠完美﹔而不夠透徹的解釋會孕育出糟糕的政策。
（編者按：本文作者Vincent Reinhart是美國企業研究所(American Enterprise Institute)常任學者﹐曾任美國聯邦儲備委員會(Fed)貨幣事務局(Division of Monetary Affairs)局長。）