明年下半年房地產市場進入調整期

(2009-11-26 )陶冬
《21世紀》 從宏觀經濟角度，哪些因素推動了今年房市重回繁榮？繁榮背後主要的風險表現在哪些方面？從消費心理的層面，通脹和資產價格上漲預期對於房市的供需結構產生了哪些影響？
陶冬：流動性氾濫是房市急速進入繁榮的首要原因。席捲全球的金融危機，使各國央行採取了史無前例的貨幣刺激政策，釋放出巨大的流動性，中國也不例外。同時，儘管中國也受到了全球金融危機的打擊，但是影響程度比美國和歐洲輕許多。中國的銀行體系仍很健康，資本金並沒有受到重創。中國的銀行借貸意願強烈，寬鬆貨幣政策所產生的乘數效應遠比歐美國家高。
第二，政府的房地產政策出現了一百八十度轉變。金融危機下，政府對房地產由打壓轉為扶持，政府對房地產市場的優惠政策，使開發商和消費者受益，更穩住了市場情緒。
第三，在房市緊縮時期受到壓抑的剛性需求在今年初得到一次性釋放。中國消費者的借貸杠杆並不高，個人財富沒有像歐美國家那樣遭到摧毀。所以當房市轉暖時，民間的高儲蓄開始流入房地產領域。
以上因素共同導致了房價走高和交易量上升。並且，人們對於通貨膨脹預期也為已經過熱的房地產市場火上澆油。泡沫永遠是自我繁殖的，在資產升值預期下，越來越多的資金追逐超額利潤。今年以來我國的M1不斷飆升，表明定期存款在搬家，進入金融資產的投資和炒作中。

《21世紀》：近日，部分銀行開始收緊房貸優惠政策。如何看待各銀行收緊房貸的動因？這是否會引發房貸優惠政策的全面撤出？目前政策的不確定性對於房市和消費者會產生怎樣的影響？
陶冬：銀行收緊二套房貸款審核標準這一現象，不要把它過度的政策化。銀行作為商業性金融機構，對於貸款要風險自負，所以銀行隨著形勢的需要調整房貸的政策，這是自然的現象，符合市場原則。房貸的收緊，也是中國退出超寬鬆貨幣政策的一部分。二套房貸款優惠的收緊，對於部分買家會產生一定的限制作用，但單靠這些並不能阻止房地產炒作之風。目前在一些城市，五成以上的住房購買根本就不需要房貸，房貸政策收緊對於這部分投資需求影響不大。房貸收緊的影響可能更多體現為買房者心理層面上的壓力，這也是造成今年夏季房屋成交量下降的原因之一。儘管政府沒有講什麼，實際上各銀行的房貸發放標準都在收緊。
房地產業對於中國經濟具有舉足輕重的作用，是拉動經濟儘快復蘇的一個重要管道。儘管政府明年將採取措施回收流動性，並且在房地產政策上變得更審慎，更中性，但是目前還看不到全面打壓房地產的跡象，因為房地產的全面下滑完全可能導致中國經濟二次探底。目前在政策上，“控”的意思大過“調”。

《21世紀》：周小川日前表示，中國的資產泡沫問題並不如一些經濟學家所說的那麼嚴重。假定政策保持不變，房市在今年底至明年的發展趨勢將會如何？關於房價，哪些標準可以用來判斷泡沫的嚴重程度？
陶冬：今年年初，剛性需求占商品房銷售的較大部分，在那時企業和個人還抱著現金為王的思想，持觀望態度。當然，剛性需求和投資需求比例量化區分有困難，但根據對房屋成交額的觀察，投資需求在過去幾個月中有大幅上漲。今年下半年成交量有所下跌，不但反映了房價過高，而且表明一手房供給出現斷層，可售房源大幅下降，這一瓶頸估計在今後幾個月還會繼續影響房市供需，甚至刺激房價出現新一輪明顯上漲。我認為今後幾個月房價還得漲，但是明年下半年隨著新房源的推出和利率的上調，房地產市場進入調整期的可能性在增加。
無獨有偶，美聯儲的前總裁、貨幣委員會成員米什金（Mishkin）也于近日在金融時報發表署名文章，題目是“不是所有的泡沫都是危險的”。關於目前的資產價格是否存在泡沫，的確仍有爭論的空間。在資產價格方面，我們沒有一個類似於CPI這樣的計量標準，無法通過科學的指標進行判斷。當前全球經濟復蘇面臨的問題，表現為資產價格上升太快，其本質是流動性氾濫。房價、股價的上漲，反映了資金成本過度低廉。美國在格林斯潘時期，格林斯潘幾次提到不要輕言資產泡沫，減輕了對於資產泡沫的警惕，忽略了美國經濟急速槓桿化的趨勢，也放鬆了對銀行信貸行為的監管，最終導致了次貸危機的爆發。這對中國有很強的借鑒意義，我們不能忽略資產價格上升帶來的風險，要警惕重蹈美國的覆轍。有沒有資產泡沫這個問題可以爭論，但是央行在這個問題上表態，還是慎重一點好。

《21世紀》：土地供給有限是制約房地產業發展的重要因素。一些專家提出的解決之道是加快城市化進程。中長期看來，房地產業的供需前景如何？房地產業的調整與發展，對於中國經濟結構的改善會產生哪些作用？
陶冬：今年和去年，開發商買地的面積有所下降，一方面是由於08年的調控政策使開發商受到打壓，另一方面是由於土地價格飆升，開發商們對於高價搶地持審慎態度。但這並不代表土地沒有賣出去，因為在土地市場上進了一股新的生力軍——央企。根據我們的統計，在今年三季度有92塊“地王”，其中70％是央企標到。所以判斷土地供給，不能光看開發商拿到多少地，要看土地供應了多少，土地供應數量是在增加，不是在減少。
儘管我國的耕地面積有限，但是潛在可供應的住宅用地，在今後的供給空間是廣闊的。隨著城市化的進程，越來越多的住宅用地可以被開發出來。因此，土地供應並不是一個無法逾越的障礙。中國房地產的根本問題不是土地供應少，而是土地供應價格太高，這勢必推高住房的價格。而地方政府的利益又與地價有千絲萬縷的聯繫，這就超出了經濟學的供需和價格分析的範圍。想要真正把房價拉下來，必須想辦法在土地和地方政府的財政收入和經濟利益之間建一道“防火牆”。這一點做不到的話，中長期來看，房價將會進一步上升，也許有一天會升到所有人都買不起的地步。
本採訪原載於二十一世紀經濟報導，為個人觀點，並非任何勸誘或投資建議。