2010-04-24 中國時報
台北巿政府釋利多，都更紅利攀升，三十年老屋容積獎勵將一舉拉升至二倍，昨天房地產業者說，預期老屋身價可望藉此大翻升。以大安區三十坪老公寓，目前每坪約五十萬上下，都更後，分回六十坪，以每坪約百萬元估算，身價頓時從一千五百萬暴增至六千萬元，屋主財富翻升三、四倍，有如中了大樂透。
不只屋主獲利，此方式也可以解決目前一般四、五層樓老公寓，都更後分回面積過小問題，進而提升都更動能。
業者估地價 每坪漲到三、四百萬
近幾年，都更當紅，民眾前仆後繼購買老屋，迷人之處究竟在哪？以去年北巿一處住三土地交易為例，原本沒都更時，老公寓所處的素地價值每坪一八○萬元，提出都更申請後，建商看上其都更價值，以每坪二八五萬價格買下。業者估計，未來三十年老屋都更容積進一步提升後，每坪土地價值可望暴漲至三、四百萬元。
安信建經經理李柏蒼指出，目前四、五層樓高的老公寓，因原本沒什麼公設，室內面積較大，但參與都更後，新大樓須符合時下的建築法規，分回面積較小，推動都更不易；另有些使用分區為住三的老屋本身容積就不大，目前都更獎勵根本不足以提升住戶都更意願，未來若三十年老屋容積獎勵獲得提升，將會大大提升民眾參與都更意願。
「屋頂」拉高 提升參與都更意願
都更容積獎勵提升，不僅有助提升民眾申辦都更意願，建商參與都更案件也可望隨之成長。「這項新政策確實會提高建商參與都更意願！」興富發副總經理廖昭雄說，容積增加可以解決許多更新成本問題，降低都更門檻。
但李柏蒼說，台北巿政府新制出爐後，都更容積獎勵的「屋頂」雖然拉高為兩倍，但是目前都更法規中的評估指標如果沒有放寬，民眾就無法真的享受到這項利多。
李柏蒼指出，目前北巿府審議都更容積獎勵有六大指標，包括時程獎勵、原容積高於法定容積、社區平均居住樓地板面積低於北巿平均居住水準、地區環境、違章戶、規畫設計等，但多數申請案在每一項指標取得的容積獎勵有限，以致現制容積最高獎勵為一．五倍，北巿府目前平均核准獎勵只有一．三倍。
業界認為，北巿府若真想提高都更動能，必須讓增列綠建築、四、五樓公寓等容積獎勵指標的「台北巿都巿新自治條例」早日獲台北巿議會通過。
舊屋換新屋 北市都更大利多
台北市房價居高不下，民眾怨聲載道，台北市政府將推出「舊屋換新屋」新方案，只要屋齡逾卅年，即可原地重建換新屋、且坪數不縮水，市政府給予二倍的容積獎勵，申請者如將增加的面積出售，甚至可「免費換新屋」；區段較好建物再外加一個停車位，預計近卅萬戶、逾百萬市民受惠，新政策於今年八月一日正式實施，為期五年。
北市副市長李永萍說，早年台灣經濟剛起飛，北市房屋需求量增加，當時大多興建四、五層樓公寓，但這些房屋消防設備、公共設施不足，又沒電梯，據統計，昏迷北市屋齡逾卅年的房屋占三分之一，約廿九萬戶、相當於一一六萬人住在這類老屋裡。
李永萍指出，許多老人家住在老舊建物，公寓沒有電梯，長輩們上、下樓梯不方便，想換有電梯的房屋，卻又無法負擔高房價，間接影響他們外出的權利，再加上年輕人想在北市買房大不易，房價高的問題，儼然成為民怨之首。
為解決高房價問題，北市將推出「舊屋換新屋」政策，更史無前例提高都更案的容積獎勵。都市更新處長林崇傑說，過去都更案的法定容積獎勵僅一.五倍，新政策特別提高至兩倍。他強調，該案為期五年，只要屋齡逾卅年，基地面積達兩千平方公尺以上（約六七○坪），一半以上住戶同意均可申請。
建管處以萬華區某公寓為例，基地面積三千一百平方公尺，以四、五層樓試算，每戶原坪數約二二.七坪，都更舊案僅分回十九.六坪，但新政策實施後，不但可換回原坪數，還可外加一個車位，重點是還不含公設比。
建管處更新事業科長簡瑟芳說，根據都市更新法第十條規定，都更案需要十分之一住戶同意，為了確保專案的執行性，「舊屋換新屋」的專案規定更加嚴格，需要有二分之一住戶同意才能執行。她強調，可以提高申請門檻，但絕不可降低標準，因此專案並無抵觸母法。
除了提高容積獎勵，都更案的規畫費也「加碼」補助。林崇傑說，過去都更案皆由建商經手，導致建商炒高房價，趁機大賺一筆，他建議住戶自組更新會，都更案的規畫費用，可向市府申請最高五二○萬的補助，市府更委託「都市更新學會」，免費下鄉解說法令問題。
雖然申請改建者要負擔改建費用，不過市府將協助都更民眾申請貸款，且給予二倍容積獎勵後，民眾亦可把新增容積出售的款項作為改建費用，等於可「免費換新屋」。
簡瑟芳說，該案市府討論通過，待市長正式宣布後，會到各行政區舉辦說明會，統整各方意見後，會正式提案。
為突破台北市內許多30年以上老舊公寓都更不易的困境，台北市長郝龍斌宣布，援引都市計畫法，以專案都更的方式，提供市內4、5層老舊公寓爭取最高2倍的法定容積，讓老舊公寓有機會現地重建，加速都市更新。
台北市政府針對4、5層老舊公寓，推出「專案都更」，市府初估，若北市20萬戶老舊中低樓層公寓都能申請更新，預估就能另提供25萬戶新屋，依合理價格釋出到市場上，將有助增加住宅供給、解決台北居大不易的問題。
依現行都市更新條例規定，一般都更案容積率獎勵大都僅享最高1.5倍法定容積優惠，惟該優惠無法提供房屋所有權人室內面積一坪換一坪、更別提附1個停車位，誘因有限，除非容積優惠提高到2倍才有可能。
都更條例雖另訂策略性開發地區容積獎勵可提高至2倍，但標準嚴格，一般老公寓除非在重要幹道旁，否則難適用，4、5層老舊公寓已成北市推動都更最大瓶頸。
郝龍斌此次宣布的都更利多，就是要在保留原都更1.5倍法定容積優惠外，再另引用都市計畫法第27條對地方政府授權，以「專案都更計畫」，突破都更條例僅規定策略性開發地區才能享受2倍容積優惠的限制。
都更處更新事業科科長簡瑟芳指出，北市府此次該都更專案的期限為5年，從今年8月1日起正式實施，凡是基地為完整街廓或面積達2,000平方公尺以上，約670坪，區內有1/3以上的建築物為4、5層樓老舊建築物，就可以申請。
都更處說明，若更新計畫符合「納入區內多數老舊公寓」、「願提供公益設施」、「更新後的產品符合適當大小（目前約28坪）且願意在市場上出售」等北市府設定的要件，就有可能得到最高2倍容積獎勵。
北市更新處初步估算，若以建蔽率60％計算，大約在區內有48戶到60戶間的基地面積上，得到一半以上住戶同意，即可提出專案都更申請。住戶經向市府申請、審議，約15個月，另建照核准、開工完工約要3年左右時間。
若審核後容積獎勵從1.5倍提高到2倍，老舊公寓1坪土地最多可蓋到7坪的產權坪，若建蔽率不變，樓層都將增高，原本4、5層的老舊公寓，可望搖身一變成為全新的9樓新建築，若是區段較好的建築物，還有機會再爭取每戶多1個停車位。
郝龍斌指出，北市77.73％的建築物是屋齡21年以上的建物，其中34.02％更是屋齡超過30年的老舊建物，屬於更新困難的四、五層樓約佔8成、29萬戶，以每戶4口人計算，相當於116萬人有機會受惠。
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