美國房地產市場的困局

商業週刊
房地產危機進入了令人膽戰心驚的新階段。6月24日標準普爾宣佈，今年4月份，標普/Case-Shiller 20城市住宅價格指數（S&P/Case-Shiller 20-City Home Price Index）比去年同期下滑了15%。耶魯大學經濟學家羅伯特•希勒搜集的資料顯示，經通貨膨脹率調整後，這一數字將創下1940至1942年大蕭條時期後的最大跌幅。
對金融系統和美國經濟而言，危機就在於跌幅驚人的房地產價格會一蹶不振、越陷越深。當房屋價格低到一定程度的時候，深受打擊的住宅擁有者將無力支付抵押貸款，或者他們繼續支付貸款的意願會下降。這將迫使貸款銀行收回房屋的所有權，把它們以極低的價格拋向市場以便快速處理這些資產，此舉將進一步壓低房屋價格，使更多的人失去抵押品的贖回權。
這種情況在亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅里達州和內華達州的某些地方已經出現。位於威斯康辛州博勒菲的投資組合服務公司Fiserv的執行副總裁詹姆斯•史密斯說，這些地區的房地產業“遭遇重創”。他的公司負責幫助借款人對違約的抵押貸款進行重新規劃。
私人企業和美國政府致力於在房地產市場失控之前使價格止跌回升的努力並沒有奏效。設計得漏洞百出的抵押證券再加上各方的利益衝突以及債權人對於償付優先權的法律紛爭使得許多本來可以不被剝奪抵押品贖回權的人失去了住房，這進一步加劇了市場的下滑。
是的，各方面都在期待國會很快會通過一系列法律來阻止不必要的抵押品贖回權喪失情況，並刺激首次購房者購買房屋。但已有很多分析家和專業人士警告說，要解決這些難題，政府要採取更激進的措施。位於芝加哥的非營利性組織Acorn Housing的負責人邁克•希說：“政府還沒有瞭解到市場的苦難程度。”
當然並不是每個人都這樣認為。有些經濟學家和政客認為，在當下商品和石油價格飆升的情況下，政策制定者應該集中精力控制通貨膨脹。他們認為房地產危機的影響有限，較低的價格能夠對新買家產生吸引力。紐約聯邦住房貸款銀行（Federal Home Loan Bank of New York）總裁阿艾弗萊德•德利博瑞說：“我們看到以前沒買過房子的人開始進入房地產市場。”美聯儲雖然已將聯邦儲備金率下調至2%，但卻依然無力挽救房地產市場。6月25日，美聯儲暗示將不會進一步調低利率，並同時警告說通貨膨脹的風險有所增加而經濟增長放緩的風險已“有所減弱。”
對房地產持樂觀態度的人似乎完全錯誤地判斷了這個市場。有些人堅信，之前房屋價格的一路狂飆是可以由人口的增長、收入的增加和土地的稀缺等根本因素來解釋的。而且全國房地產價格的大幅度下挫在美國歷史上是十分少見的，因此一些分析人士曾經理所當然地認為房地產價格最壞也就是在幾年內持平。
“買新房放棄舊房”
然而有一點他們忽視了，市場會對一些消極因素產生過激反應，就像它很容易對一些積極因素產生過激反應一樣。資金和心理方面的影響力會極大地打壓房地產市場。在資金方面，抵押貸款的可調整利率一路上行，使得住房所有者更加無力償還貸款。此外，住宅價格在逐月下跌，越來越多的住房所有者資不抵債，不可能籌集到資金購買新的住宅。經濟形勢的走弱更使情況雪上加霜，因為大批的住宅所有者失去了工作。
自然，這種情況對已經準備好首付資金的人來說相當有利，比如53歲的工業篩檢程式銷售員喬治•法拉耶，他支付35.9萬美元買下了位於加利福尼亞州Murrieta、占地3500平方英尺的一棟房屋，而這棟住宅在2006年的售價為63萬美元。法拉耶說，更嚴格的貸款標準“把那些亂七八糟的人都擋在了門外”。
與此同時，住宅價格如此迅猛的下跌也使得購房者的心理發生變化。長期以來，離開自己的家園一直被人們視為禁忌，但現在這種觀念已逐漸瓦解。在拉斯維加斯和鳳凰城等房地產危機最嚴重的市場，許多購房者開始意識到要購買含有“退還選擇權”的住房，這意味著他們可以在形勢不利的情況下將住宅鑰匙退還給貸款銀行。確實如此，風險巨大的利率可高速抵押貸款允許把購房者未支付的利息疊加在本金上（70%的這種購房協議出現在加利福尼亞州和佛羅里達州），這樣一來，一旦購房者意識到將來的麻煩就會抽身而去，因此這種購房協議往往在利率上調之前就有可能遭到違約。位於鳳凰城的大都市房地產公司（Metropolitan Real Estate）總經理湯姆•林德馬克說：“商業房地產購買者一直都是這樣看問題的，消費者不過是跟風罷了。”
今年5月，Fiserv公司開始為Countrywide Home Loans處理貸款重新規劃業務，該公司的史密斯把人們放棄家園的現象歸因於“被激怒了”。他指出，即使是那些信用度很高的住宅擁有者也有上當受騙的感覺，因為他們的住房價值遠低於他們所背負的債務，而這些債務已令他們無力償付。為了讓拖欠貸款的人和業務顧問保持聯繫，Fiserv公司給一些人送去了免費加油卡，但他們必須先撥通一個免費電話才能啟動加油卡。
史蒂夫•豪克斯是位於內華達州亨德森的RE/MAX Platinum房地產仲介公司的所有者，他說自己接到了無數個有意 “買新房放棄舊房”的人的電話。這種做法是指購房者在信用記錄還很好的時候再買一棟房子，如果不能和貸款銀行達成有利的協議，他們就會放棄原有住宅。到目前為止，採取這種行動的人還很少。但豪克斯認為，銀行很容易同意為這種購買新房的行為提供貸款，因為它們覺得購房者會買得起一棟更便宜的新房子。豪克斯指出，此外銀行也知道，一旦這些購房者放棄原有住宅，他們的信用就會被破壞，也就至少在幾年內無法故伎重施。
銀行破產案將洶湧而至
金是拉斯維加斯的一位酒吧招待員，她不願意在此透露自己的姓氏。金說，她和丈夫打算在拉斯維加斯再買一棟住宅搬進去，然後儘量促使原有住房的貸款銀行免去他們的抵押義務，無論這棟房子會賣多少錢——這就是所謂的賣空。金說：“無論怎樣我都會失去這棟房子，我只希望我的家人得到很好的安置和照顧。”
大批人失去了抵押品贖回權，這導致住宅區加速衰落，並引發了放棄住宅和房屋凋敝的惡性循環。由Geosegment Systems和Campbell Communications公司為《抵押金融內情》（Inside Mortgage Finance）所做的對房地產仲介公司的調查發現，約半數被剝奪抵押品贖回權的房產遭到嚴重損壞，房產價值縮水了近25%。最常見的情況是地板和地毯被損毀、牆面被打了洞以及家用電器的缺失。
此外，抵押品贖回權的喪失把消費者資產負債表上的種種損失彙聚在一起，形成銀行資產負債表上的巨額數位，這可能會導致一批銀行破產或者是銀行貸款數額的大幅減少。到目前為止，今年聯邦存款保險公司（Federal Deposit Insurance Corporation，即FDIC）僅接管了4家銀行，而在借貸危機達到頂峰的1990和1991年兩年裏共接管了653家銀行。不過，該公司正準備迎接破產銀行數量的激增。為受困的銀行提供資金以提高其流動性的部門最近接到了指示，要將雇員人數增加50%，達到331人。
聯邦存款保險公司的主席希拉•拜爾在6月25日接受採訪時說：“銀行破產數量當然會增加”，但絕不會接近上世紀90年代初的水準。商業房地產貸款以及住宅貸款之外的消費貸款的違約數量也在增加，針對這個問題她指出，目前對銀行而言最大的風險是：房地產市場的崩潰對其他經濟部門造成影響，從而導致抵押品受損。拜爾說：“目前，銀行的挑戰是房地產市場主導的經濟衰退所引發的更為普遍的經濟難題。”
誰能解開這團亂麻？當然不是債權人，它們本身就是問題的一部分。為了修正糟糕的資產負債表，它們大規模地減少了貸款數量。它們也沒有做好迎接違約浪潮的準備。Garett Watts公司是三藩市地區的一家為銀行和經紀公司提供抵押品服務的諮詢公司，該公司的主管喬•加勒特說：“它們連基本的措施都沒有。”
對抗而非妥協
即使在貸款重組能夠減少債權人的損失並對購房者有利的情況下，交易還是會因為複雜的程式和投資者間的利益衝突而擱淺。比如，房產產權掛鈎信貸產品(equity line of credit)和二次抵押產品的發行者都在進行遊說，以獲得債務人的部分資金，雖然就合同的約定它們的這種權利已經喪失。作為債權人，它們是所謂的第二抵押追索權（second-lien）的擁有者，它們對資金的追索權排在第一債權人之後，而第一債權人的資金已無法全部收回。第二抵押追索權的所有人往往會拒絕在重組協議上簽字，因為重組協議會正式取消其追索權。沒有第二抵押追索權所有人的同意，許多本可以重新規劃貸款協議以保住住房的住宅擁有者被迫離開自己的家園。
抵押貸款證券（mortgage backed securities）的所有者和住宅市場正在發生著的情況又隔了幾層。文森特•巴拜裏奧是總部位於紐約的惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）的住房抵押貸款證券集團總經理，他指出，這種證券的設計者根本沒想過如何應對大規模的違約情況。比如，為了保留有利的稅收安排，大部分證券化協議都在合約中限制了可進行重組的債務數量，大概在2%到7%之間，考慮到在一些貸款池裏有1/3甚至更多的都已違約，這一低水準的比例確實和現實相去甚遠。抵押貸款證券的保險公司也會阻止債務重組，因為在這種情況下保險公司會被要求支付保費。克裏夫蘭•馬歇爾法學院（Cleveland-Marshall College of Law）的副教授凱薩琳•恩格爾說，一些服務協定的條款也會在財務上激勵貸款服務機構任由貸款進入抵押品贖回權喪失狀態而不是把它們進行重組。
業內的這些公司和機構很清楚目前存在的複雜問題，但無法互相妥協達成協定。4月份，美國財政部和最大的債權人銀行以及服務機構進行了一整天的會談，但沒有任何重要的行動。6月17日，剛剛成立的抵押市場解決方案聯盟（Coalition for Mortgage Industry Solutions）在華盛頓舉行了名稱華而不實的“領導人峰會”，但成果寥寥，因此有些參加者猜測政府將強制該市場接受某種方案。馬克•雅克伯格是印第安那州的一位消費者破產律師，他參加了這一峰會，他說：“我有幸見到了很多上層人物，但這個會議本身完全是浪費時間。”
政府還能做些什麼哪？美聯儲當然已經積極介入了。除了將短期利率下調外，它還向銀行提供了1500億美元的擔保貸款（secured loans）。美聯儲的任何新舉措都會被人指責為補貼銀行、增加通貨膨脹的風險。
與此同時，華盛頓也有自己的問題要解決。財政部在勸說債權人加速債務重組方面幾乎毫無進展。布希總統和民主、共和兩黨的許多國會議員都反對用納稅人的錢來拯救債務人和債權人于水火之中，這當然十分合情合理。還有人擔心政府會太過偏向房地產問題最為嚴重的幾個州，包括亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅里達州、密歇根州、內華達州和俄亥俄州。
民主黨的主要立法提案是由麻塞諸塞州民主黨代表巴爾尼•弗蘭克和康涅狄格州民主黨參議員克裏斯•多德發起的，旨在向信用較好的借款者提供由聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration）擔保的、總金額較少的新貸款，以幫助他們保住自己的家園。通過防止一些強制售賣事件的發生，此舉可能會對深受抵押品贖回權喪失之痛的社區產生積極影響。但為了控制成本，國會不得不為債務人和債權人制訂嚴格的條款限制，以至於僅有一部分需要幫助的人有可能獲得新貸款。據國會預算辦公室（Congressional Budget Office）估計，約有50萬戶家庭能夠得到幫助。該議案還永久性地提高了聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mae）和聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac)能夠購買、並為了鼓勵消費而向首次購房者提供8000美元稅收減免的抵押貸款數額。位於華盛頓的斯坦福集團（Stanford Group）的一位元金融服務分析師嘉略特•賽柏格說：“一段時間之後，務實主義者才將理想主義者取而代之。”
如果房地產市場繼續低迷的話，明年1月在新總統就任和新國會成立之時，華盛頓可能將加大動作力度。無論下一屆總統是共和黨人還是民主黨人，他都將擁有更大的靈活性以大膽採取措施，因為一切都是重頭開始。而巴拉克•奧巴馬採取了比約翰•麥凱恩更為強烈的干預主義者態度。奧巴馬支持的一項提議是修改聯邦破產法法案，允許法官強制抵押貸款的債權人把貸款損失計入破產法所允許的損失範圍。國會可能將擴大《弗蘭克-多德法案》（Frank-Dood Fix）的覆蓋人群。
不過可以預期的是，對於上面提到的那個方案，美國財政部的保守主義者一定會強烈反對。6月21日，《華爾街日報》載文說，去年聯邦住宅管理局損失了46億美元，這使它似乎不太適合來掌管用於拯救違約貸款的幾十億美元。聯邦存款保險公司的拜爾開始發表評論說，聯邦政府可能最終要直接向債務人提供低息貸款，以幫助他們償還難以承受的抵押貸款。
在現階段，上述種種方案都不可能被實施，因為房地產市場的崩潰之痛還沒有嚴重到足以克服邏輯上的對抗觀念。但如果情況繼續惡化的話——這種惡性循環的可能性確實在不斷增加，許多現在看起來無法承受的方案會突然變成完全合理的選擇。
作者：彼得•科伊（ Peter Coy ）和馬拉•德霍瓦內西安（Mara Der Hovanesian），與簡•薩辛（Jane Sasseen）於華盛頓、本•史蒂夫曼（Ben Steverman） 和普拉尚特•戈帕爾（Prashant Gopal）於紐約以及克里斯多夫•帕爾默