2010年01月13日
在中國煙霧籠罩最重的城市之一廣州﹐一幢被宣傳為世界能效最高的摩天大樓正在修建。大樓處於廣州中心地帶﹐有四個大型風力渦輪機、太陽能電池板和雙層玻璃幕﹐用於捕捉太陽光照並將其輸送到大樓的供熱系統中。
令人難以置信的是﹐這座綠色城市建築背後的英雄是國有企業中國煙草總公司(China National Tobacco Co.)。
項目首席工程師胡百駒最近抽著煙吞雲吐霧地接受採訪時說﹐我們是一家煙草企業﹐但管理層也在思考未來和如何減排﹔這幢大樓其實可以成為未來發展的一個模範。
這種不尋常的利益聯姻反映了兩種趨勢。中國希望超越美國﹐引領具有長期增長潛力的新型綠色技術的開發。與此同時﹐像保險、煙草這些互不相干行業中的國有企業﹐已經成為中國商業地產領域的一支力量﹐它們拿出了大量資金用於開發一些世界矚目的摩天大樓。
這些大公司被潛在的誘人回報吸引﹐並得益於強大的關係網絡﹐和從國有銀行獲取貸款的便利通道。它們一般會入住這些自建大樓的部分面積﹐但很多面積常常被拿到市場租給其他公司。中國煙草總公司計劃把上述新項目71層樓中的大部分都租出去。
中國平安保險（集團）股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co.﹐簡稱中國平安)已經表態﹐將在未來三年通過一家信托公司向中國房地產市場投資約250億元（合36.6億美元）。目前它在深圳修建的一幢大樓將躋身中國最高建築行列﹐並且數十億人民幣的造價將全部為自有資金。
中國國有企業也成為決定房地產價格的重要力量﹐一是在地王頻現的政府土地拍賣會上﹐一是在二級寫字樓市場。據經紀商稱﹐去年秋季﹐中國農業銀行(Agricultural Bank of China)斥資約5.5億美元買下了上海一幢高端寫字樓。
高力國際(Colliers International)駐上海房地產經紀人李慶賢(Hing-yin Lee)表示﹐在2009年以前﹐涉足土地買賣和房地產市場的國有企業相對較少﹐多數都集中精力做自己的業務﹔而現在它們看到可以輕鬆獲得利潤。
美國房地產服務公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)駐上海的中國區辦公樓服務部負責人馬樂(Mark Latham)表示﹐國有企業是正在國內快速擴張的大雇主﹐他們通過建造、購買地標建築把其標識放到有名的摩天大樓上。
馬樂說﹐國有企業有機會在核心地段買到地塊﹐並擁有資金或融資通道可以根據其特定需求開發建築。
北京寫字樓的空置率約為20%﹐上海約為16%。從美國和歐洲的標準來看﹐這種空置率算是比較高的﹐但隨著中國經濟強勁增長﹐預計新的寫字樓面積將被很快消化。
此外﹐出現空置的大部分是二類寫字樓﹐所以新建一流寫字樓的市場需求可能還是強勁的。
國有企業也樂於顯示他們能夠與國家和地方官員們的優先施政目標保持一致。這些官員已明確表示﹐綠色企業和建造可持續性建築的企業將獲得政府更多支持。
以中國煙草總公司名為珠江大廈的上述摩天大樓為例﹐該公司管理層就是在廣州市領導的鼓勵下決定建造這一“綠色”大廈的。廣州市領導將一大片地理位置優越的農田辟為新的商務區﹐並鼓勵國有企業參與商務區的開發。
中國煙草總公司決定建造一座地標性的環保建築﹐並於四年前通過旗下一家子公司聘請芝加哥的建築師事務所Skidmore, Owings and Merrill LLP來設計這一世界首座“零耗能”摩天大廈﹐它能自我產生維持運轉所需的全部能源。
Skidmore Owings給珠江大廈安上了三層玻璃幕 以及太陽能電池板和冷吊頂。四台垂直軸風力渦輪機是這座大廈的一大特色。
該建築師事務所在香港從事這一項目的合伙人恩格萊哈特(Ame Engelhart)說﹐雖然許多客戶都說他們想建造非常節能的建築﹐但珠江大廈是真的遵循了這一目標。
這座建築預計約在一年內完工。
恩格萊哈特說﹐中國煙草總公司是為數不多幾個真正願意花錢兌現環保諾言的企業之一。雖然珠江大廈不會禁止吸煙﹐但會規定只能在劃定的區域吸煙﹐這將使大廈不會像中國許多工作場所那樣煙霧繚繞。
恩格萊哈特稱﹐雖然珠江大廈這類建築的建設成本比沒有採取節能措施的建築要高10%至15%左右﹐但由於建築投入使用後預計可以節省運營成本﹐因此珠江大廈有可能在五年內實現收支平衡。
由於城市法規方面的限制﹐Skidmore Owings的一些節能構想無法用於珠江大廈﹐如安裝可以將剩餘電量出售給廣州電網的“微型渦輪”﹐但該公司仍然認為﹐這座使用面積達220萬平方英尺的塔樓在其整個使用期內只會產生約87.6億磅二氧化碳﹐比未採取節能措施的同等面積大廈少58%。
廣州市政府下屬建設單位廣州城市建設開發公司也參與到節能大廈的建設中來﹐它聘請了倫敦的建築師事務所Wilkinson Eyre Architects為其設計一座103層的摩天大廈﹐大樓的位置距珠江大廈不遠。
這座造價人民幣7.5億元的大樓取名為廣州國際金融中心﹐計劃今年10月投入運營。這座大廈有高度節能的冷卻水系統和熱回收設計﹐具備循環使用濃縮水的空調系統﹐並安裝有二氧化碳感知儀和雙層玻璃幕 。
Jonathan Cheng
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