倫敦房地產泡沫驚人

2010年02月10日
這套一居室的合作公寓距倫敦海德公園很近﹐並以高屋頂和純粹裝飾性的陽台作為賣點。
售價僅為150萬美元。看來價格很高﹐特別是對於這種土地租約期滿時你將一無所有的地產而言。
如果想找大一點的房子﹐你可以看看這套市中心的雙臥復式公寓﹐價格為330萬美元。如果你願意去普通住宅區看看﹐你可以在不那麼時尚的泰晤士河南岸找到一套現代的三居室公寓﹐有真正的陽台﹐能夠看到河景﹐售價400萬美元。
看著這些房產清單﹐就像回到了三年前那個不真實的、令人眩暈的時代﹐仿若雷曼(Lehman)、次貸和美國國際集團(AIG)的悲劇都還不曾發生﹐那時每個人都是富人或即將成為富人﹐不是炒公寓房﹐就是去管理對沖基金﹐而且似乎資產價格的唯一方向就是漲、漲、漲。
但這卻是現在的房價﹐它們包含了一種不祥的信息：可能是倫敦有史以來最大的房地產泡沫仍未破裂。
如果以史為鑒﹐泡沫終將破裂。泡沫通常在適當的時候破裂﹐隨後一落千丈﹐別以為這個會有任何不同﹐你今天聽到的合理化解釋﹐在2005年的佛羅里達和1988年的東京已經是老生常談。
倫敦房地產市場實際上從九個月前開始觸底反彈。據房貸巨頭全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)數據表明﹐現在的房價僅比2007年的峰值低9%左右。包括不斷擴大的郊區在內﹐倫敦住宅均價達436,000美元。這甚至比2006年泡沫的晚期時還高。在時尚的中心城區﹐即本文開篇時所述房屋的所在地﹐房價已是天文數字。
總體而言﹐英國房價僅比峰值時下跌了12%左右。若與家庭收入相比而言﹐則比上一個房產泡沫高峰時的1989年的房價還要高。
這事關每一個人﹐包括那些永遠也不會去英國的人﹐以及在房地產市場中並無直接利益的人﹐因為這是目前懸在美國和世界經濟頭上的一大問題：“就這樣了嗎？”
換句話說﹐危機結束了嗎？大衰退結束了嗎？我們現在慢慢回到了經濟正常增長、資產價格上升的道路上了嗎？還是現在正位於颶風的中央？
沒人知道確切的答案。（我也不知道﹐但至少我敢於承認。）但倫敦的房價是最令人擔憂的預兆之一：危機還沒有完﹐還有許多壞消息將接踵而至。簡單地說就是﹐另一只鞋還沒掉下來。
波士頓財富管理公司GMO公司主席、來自英國的格蘭瑟姆(Jeremy Grantham)認為英國的房產泡沫可能是自20年前日本房產泡沫以來最大的一個。值得注意的是﹐日本泡沫破裂後﹐房價從1991年一直跌到2005年。去年又下跌了。在此期間﹐假復蘇信號很多。在最初幾年大跌之後﹐許多人都認為最不景氣的時間已經過去了﹐但真正的傷害紛至沓來﹐價格持續走低﹐年復一年。
英國人會對你說﹐倫敦獨一無二。的確。但每個城市都獨一無二。
一位財富管理者本週向我解釋說﹐倫敦房地產市場現在的功能就象是一家全球金融自助洗衣店：房子全被來自俄羅斯和中東的大亨以及急於想把錢轉出自己國家的人買光了。那又怎樣？房價過高就是房價過高。把錢輸在倫敦高檔住宅上並不比輸給一個腐敗的政府強。
對沖基金熱對房價高漲也起到了推波助瀾的作用。這股熱潮看來又回來了。如果真是這樣﹐這又是一件令人擔心的事情。我們最不需要的就是另一股投機熱潮。
但如果倫敦的房價因倫敦經濟的獨特性而上漲﹐那麼在某種程度上反之亦然。這座城市貴到令人髮指﹐每行一步似乎都要大筆花錢。某天晚上我從出租車裡出來﹐把兜掏遍了才付了車費﹐我當時在想﹐我怎麼能在這兒支撐了這麼多年。
答案是﹐我不能﹐雖然我的收入非常不錯。但我在我公寓上賺的錢很客觀──1997年到2003年﹐我公寓的價值翻了一番。到2005年﹐即我賣房的兩年後﹐價格幾乎又翻了一番。要是沒有了房地產這個閃光點﹐這個由普通的倫敦人、無數的酒吧、餐館和劇院構成的大都市會乏味很多。
如此同時﹐英國政府又在大量借貸並巨額開支﹐以防經濟收縮。去年國債連續五年攀升﹐超過GDP的60%。據官方數據顯示﹐作為目前推動經濟活動的一種跡象﹐公共部門員工的平均工資約比私營部門同類員工的工資多五分之一左右。
市場當然為英國巨額開支的長期影響感到擔憂。英國政府債券的違約擔保成本是德國或法國債券的兩倍。
但如果你僅看房地產價格﹐你永遠也不會知道上述情況。
Brett Arends
（編者按﹕本文作者Brett Arends是《華爾街日報》網絡版專欄作家，他的專欄《投資回報》幫助投資者分析最新時事并做出相應投資決定。）