回收屋交易 帶來龐大商機

2008-08-12 中國時報
台灣錢滾滾進入美國房市，目前正是投資美國地產的最好時機，主因為美國房價低、台灣利率低、美元疲弱。在這三個刺激因素下，台灣人若能看準機會，就能成為美國寓公，坐收美元租金過日子。
仲介整批求售 撿便宜好時機
美國房價幾乎從最高點下跌了一八％，待售房屋庫存數更創新紀錄，六月法拍屋增長率比去年同期暴增五○％，顯示房市快速下滑。據估計，美國今年會有超過二五○萬房子成為法拍屋，而去年才一五○萬戶。
法拍屋的價格最為低廉，但因過程耗時甚長，房屋狀況慘不忍睹，不適合海外買家。加州許多豪宅因無人看管，野草橫生，游泳池繁殖蚊子。法拍屋的成交率很低，銀行業者視如雞肋，於是委託有實力的地產公司銷售，只希望在扣掉手續費後能拿回本錢，地產業者則積極到海外找買家。
一般來說，美國大型銀行釋出回收屋的規定嚴苛，地產業者多不願與之打交道，中小型銀行比較能彈性釋出回收屋。有整批大宗交易者，也有單屋出售者。財力有限的人可要求單屋交易，一間百萬美元豪宅通常可三十萬美元成交。
而在集結回收屋提出大批交易時，中小型銀行比較能配合買家要求，針對特性挑出適合的房屋。
鎖定多金團體 辦講座招買家
現在美國人購屋力大減，地產仲介無不想盡辦法引進外國投資人，對台灣人來說，這正是撿便宜的好機會，但是美國房市特性和台灣不同，投資人需視地區精確算出報酬率，即使房市復甦遲緩，至少也保證不賠。
美國的房屋不太會折舊，因此長期投資美國房產比台灣房產划算，不只有租金收入，平均每增長十年到十五年屋齡，價值就會翻升一倍，具有特色的老屋有時價錢還比新屋高出許多，這和台灣人喜新厭舊的習慣不一樣。
在台灣有能力採購大宗交易銀行回收屋者，必然是特定群體或菁英行業，有些業者腦筋動得快，全美台灣同鄉會副會長李秉信手下的台灣團隊，從去年底開始，就先後在台灣北、中、南三地，鎖定獅子會、扶輪社和同濟會，以及南部的醫師娘俱樂部等，進行來美投資房地產講座。
由於銀行的回收屋分散在全美，美方團隊和銀行積極溝通，盡量將大洛杉磯區的銀行屋集中交易，以方便投資客前往考察及日後管理。美方團隊負責整理翻譯銀行回收屋的照片、行情資料，台灣團隊則在座談會上回答所有法律、稅務甚至投資移民問題。
服務包山包海 考察好像度假
地產團隊提供考察團全程食宿觀光招待，台灣買家只需買張來回機票即可，許多會員都聽了都很心動，即使沒看到中意的，也當作來美西免費度假。
美國一般購買房地產不能辦理投資移民，但大宗交易銀行回收屋，日後需要專門管理，可以藉此成立公司，再辦理投資移民。有個南部的醫師娘找了親戚，總共三人在美成立投資管理公司，三人集資以該公司名義購買銀行回收屋，公司負責日後的房屋修繕、維護、出租、稅務等管理事務，這項投資不僅超過一百萬美元，同時創造多個就業機會，符合美國移民法的規定，醫師娘等股東可據此辦理投資移民，而美國為振興經濟，投資移民速度比其他類移民都還要快。
類似的地產團隊對台灣投資人提供包山包海的服務，所有文件均為中英雙語，服務人員都能講中、英、台三種語言。這塊地產餅越做越大，從最初的投資購屋，到建築修繕、會計管理，以至後來投資移民，上游一路到下游，帶來龐大商機和利潤。

評等遭調降 Fannie Mae股價大跌近10%

2008 / 08 / 12大型抵押貸款公司Fannie Mae (FNM-US；房利美)周一股價大幅下跌。一位分析師調降該股票評等，削減其股價目標，並降低該公司獲利預估，屬利空。
該由政府資助的房貸公司周一股價下跌87美分，或9.6%，至8.18美元。
在致客戶的報告中，Keefe, Bruyette & Woods公司分析師Frederick Cannon調降了房利美公司的股票評等，並將股價目標由48美元大幅調降至10美元。
該分析師調降房利美公司的獲利預估，預期該公司第三季每股虧損1美元。Cannon還說他現在預期，該公司2008年每股虧損7美元，2009年每股虧損1.50美元。
二周前，布希總統簽署了一項房市紓困法案，其中包含對財政部暫時授權條款。當財政部認為有必要協助穩定市場時，便可對Fannie Mae (FNM-US)與FreddieMac (FRE-US)進行紓困。
Cannon在報告中指出：「信用擴大對Fannie Mae的好處有限，籌資也會稀釋未來獲利。」
上周五，Fannie Mae公布第二季虧損達23億美元，大幅高於預期。
該公司並表示，由於房價持續下跌，且抵押貸款延後繳款及違約案件持續增加，今年下半年，業務虧損可能加倍。
周一中場，姐妹公司Freddie Mac股價下跌5%。

人民幣連10貶 B股錢潮退

2008-08-12 工商時報
人民幣兌換美元匯率中間價，昨（11）日跌至6.8638兌換1美元的水準，同時創下2005年7月份匯改以來首度連10日貶值的情形。除了美國景氣谷底反彈的刺激外，這也是中國大陸欲藉匯率來穩定出口導向企業的結果，但卻使得資金大量撤出B股，造成大幅度下挫。
自7月底開始，人民幣匯率就從6.8205開始一路下跌，至今已經跌了433個基準點，跌回至6月份的水準。單週交易日全面下跌，以及連10個交易日下跌，都是匯改之後首度出現的情形。
造成人民幣罕見地連日疲軟的原因，在於國際原油價格回跌，以及美國的非製造業指數、房屋銷售數據等等經濟數字，表現比預期中來得出色，並且美國聯邦準備理事會也將繼續維持低利率的政策，來振興經濟，從而使得美元逐步恢復強勢，致使人民幣相對疲軟。
因此近期宏調政策已經從過去防止經濟發展過熱、防止物價上漲轉為全面性通膨的「兩防」政策，轉向為保持經濟平穩較快發展，以及控制物價過快上漲的「一保一控」目標。由於物價上漲問題已經受到控制，因此以加速人民幣升值來控制通膨的政策目標，已經轉向為經由緩升或是貶值的走勢，來保障出口導向企業的經營環境。
而在這10個連跌的交易日中，中國國務院還發布了修訂後的「中華人民共和國外匯管理條例」，取消強制結匯制度，讓企業在出口貨品和服務之後所取得的外匯，可以自行規劃使用，不必再像過去一樣，必須在規定的時間內，把一定比例的外匯賣給外匯指定銀行。這個新法實施後，減緩了人民幣升值的壓力，讓匯率繼續走低。
人民幣連日來的貶值，也影響了以港幣和美元計價的B股走勢。在人民幣升值力道降低後，外資熱錢大量撤出，使得上週B股出現暴跌行情。昨日上海交易所的B股指數更大跌了9％，以165.5點作收，而深圳B股也下跌了5.2％，收在383.06點。

辜朝明 活躍日本曾嗆葛老

【聯合晚報】2008.08.11
在台灣，辜朝明身為獨派大老辜寬敏長子、中信金集團辜濂松的堂弟，引起注意，但Richard C. Koo在日本政商圈、以及在亞洲外資法人圈的名氣，更甚於父執，他以精準及獨創的經濟學專業分析，聞名於現今經濟學界。
辜朝明在日本出生，接受中學教育，在美國霍普金斯大學取得博士學位，他經常接受日本媒體訪問，用流利的日文，解讀近十多年的日本經濟泡沫，而他也自己爆料，曾經在2004到2005年任職美國聯邦準備銀行時，提出葛林斯班不愛聽的美國房市泡沫說法，被同事提醒，不過，現今看來，辜朝明的專業判斷似有先見之明，近來他對美國次貸風暴的剖析，因此更受注意；於私於公，中信銀充分利用「辜朝明」的專業，再次邀請辜朝明針對美國次貸風暴做專題演講。

辜朝明：中國會是下一個泡沫

2008-08-12 工商時報
市場上有許多雜音，認為後奧運的中國經濟將面臨崩盤，日本野村總會研究所首席經濟學家辜朝明，以中國《易經》的陰陽學理，排出中國目前正處於陰陽交界的泡沫形成界地，若是宏觀調控卻趨嚴峻，資產價格愈加瀕臨崩盤，貨幣政策又失靈，全球下一個泡沫就會輪到它。
辜朝明說，中國現在是在泡沫形成的早期階段，北京、上海房價都出現下跌現象，中國政府若有正確的財政政策，可以避免更嚴重的情況發生。他建議，仿效日本經驗，採行財政政策，並透過積極的增加公共投資，力保GDP（國民生產毛額）不會下滑。
中國大陸目前正面臨GDP下滑、失業率上升、房價下跌的轉淚點，股市跌勢也不見回頭，不過，北京與上海房價下跌只是初期，以日本、美國走過的足跡看，不會短期內就結束。
泡沫一旦破掉，要很多年才能修復」，他認為，中國大城市的房價在跌，對資產負債的平衡是很大的壓力，後遺症也要花很多年才能去化，可是人們往往是真的被「燒到」，才會肯下定決心採取因應動作，中國政府大可不必如此付出代價。
以日本經驗為例，在90年代不景氣時，政府採取財政政策，透過不斷的造橋、舖路等公共建設支出，15年間不斷反覆採行財政政策，即便日本地價跌了87％、高爾夫球證跌95％，日本損失了約1,500兆日圓，但GDP仍可維持不降，且95％的企業負債已還清。
為了促進經濟動能不停歇，辜朝明說，大陸還有很多公共建設可以做，如蓋機場、舖路等，甚至公共廁所改建，相信大陸政府會積極採行財政政策，迅速增加公共投資，以確保GDP不會下滑，甚至仍有持續成長的空間。

辜朝明：美房價後年才會止穩

2008-08-12 中國時報
去年十月以「美國次貸最糟情況還沒開始」準確預測經濟情勢的日本野村總合研究所首席經濟學家辜朝明昨表示，美國狀況還是不好，看不到改善跡象，房價還會再跌15%，芝加哥房價期貨指數顯示會一直跌到2010年才會走穩。
辜朝明是這波次貸問題中，少數抓對趨勢的總經學家。昨受中信金邀請在福華文教會館演講「次貸風暴與通膨威脅下的全球金融動向」，卓越堂五百多個位置幾乎全坐滿，凸顯台灣民眾對其研究功力的認同。
救次貸 得靠財政政策
次貸風暴要怎麼救？辜朝明認為貨幣政策沒效，得靠財政政策。但撇開深奧經濟理論不講，他昨天開玩笑地講了個方法，倒是頗值得美國政府參考。
辜朝明說，不久前有個曾在白宮任職的人去東京看他，詢問次貸解決之道。辜朝明跟這人講，有個方法可以試試：「就是台灣人、中國人或印度人，只要去美國買房子就給綠卡」，對方聽後睜大眼睛說，是可以啦，但美國政府實際上不太可能這樣做。
辜朝明說，房價下跌快成全球主要國家共同現象，不小心應對的話，可能變演變成美國1930年代的經濟大蕭條，包括：愛爾蘭、法國部分地區、英國、西班牙，甚至中國某些地方，房價都在走跌。
辜朝明說，美國次級房貸戶的違約率已攀升到22%，正常房貸戶的違約率也有6.5%，比例雖低，但因正常房貸戶的金額很大，6.5%的違約比率，已經跟次貸戶的違約規模差不多。
美國次貸戶約300萬戶，前兩年利率較低、第三年起須以高利率計息的「利率重調(Interest Rate Reset)」，目前已有200萬戶適用，代表還有三分之一，即100萬戶，才正要開始面臨這問題。
因戶數多，「利率重調、付不起房貸利息、違約增加、銀行執行法拍」的惡性循環還會持續，辜朝明研判，當市場預期房價還會走跌，賣方會盡快賣掉房子、買方會縮手等便宜貨，供給大於需求，最後讓房價跌更深。
油款歐元計價 美元肯定崩盤
另在美元與油價關係方面，部分產油國如俄羅斯等，有意把油款改成以歐元計價，辜朝明說，「這事絕對不能發生」；他說，全球經濟問題已經夠多了，油價若改成非美元計價，美元肯定崩盤。
辜朝明說，美國總統布希過去六個月為何要去沙烏地阿拉伯兩次？就是要讓這全球第一大產油國千萬不能學科威特，讓目前緊盯美元的油品計價，改採一籃子貨幣計價。
辜朝明說，油價改採非美元方式計價，是美國政府最擔心的金融問題。1979年，石油輸出國打算改用IMF的特別提款權來計算油價，當時的美國聯準會主席伏克爾(Paul Volcker)嚇死了，一舉把利率調高到22%，對外宣稱是要對抗通膨，實際上是擔心產油國琵琶別抱，要真這樣，美元肯定崩盤。

美房價跌至2010年 辜朝明︰錢進美國三思

美國次級房貸風暴發生至今，已重創全球經濟，但日本野村總合研究所首席經濟學家辜朝明以數據預期，美國房價還會繼續下跌至2010年，近來走強的美元，在美國經濟狀況不佳的環境下，恐無法持續走強至明年，因此，現在要把錢投入美國市場，必須三思。
辜朝明昨日應中國信託之邀，以「次貸風暴與通膨威脅下的全球金融動向」為題進行專題演講，他以美國目前不動產市場為例，購屋人因為房價持續下跌，導致手中的資產已成「負資產」，許多人寧可將房子丟給銀行處理，不願再支付貸款。
他估計，這樣的房貸數量高達3,000萬筆，只要其中有十分之一的貸款人，把房子丟給銀行，銀行得處理的不動產就有三、四百萬戶
就因為想買房子的人持續觀望，想賣房子的人又急著出脫，導致美國房價持續下滑。辜朝明根據美國芝加哥房地產期貨指數預測，美國房價將持續下跌至2010年，且估計還要繼續下跌15%。
不過，近來美元逐步升值走強，辜朝明認為，這對美國的經濟有利，再加上歐元被嚴重高估，歐元也有其貶值的空間；但因美國經濟狀況不佳，美元是否能持續走強至明年，他相當懷疑，並且提醒有意把資金投入美國市場的投資人，務必三思而行。
分析美國的次級房貸風暴所引發的全球金融危機，辜朝明將其命名為「資產負債表的不景氣」；他解釋，這次的全球金融危機，過程與日本1990年到2005年的經濟衰退途徑相同，都是因為資產價格下跌，重創私人企業資產負債狀況，當人們同時試圖償還債務，或增加儲蓄以修補資產負債表時，經濟不但會崩潰，也會使寬鬆的貨幣政策也失靈。
面對這樣的環境，他認為，美國政府不應該寄望貨幣政策奏效，降息並不會有好的效果，而是該由政府全力投入、參與，以政府公共投資、資金全面挹注銀行體系等方式，防止GDP（國內生產毛額）下跌；加上鎖定特定問題金融機構、避免資產價格崩跌，才能有效防止經濟蕭條。
對於台灣市場，辜朝明表示，2000年扁政府上任之初，台灣也面臨科技泡沫的衝擊，當時在他的建議下，扁政府也有意採取方向正確的財政政策，卻遭到在野黨阻撓，全民承擔苦果至今；至於新上任的馬政府，他認為，目前的政策重點不是在政府的公共投資，而是產業升級及如何讓企業回台投資。