2009-09-14 陶冬
在尖沙嘴九龍地鐵站上，矗立著5個目前香港最炙手可熱的豪宅。最近一個週末的下午，筆者在那裏撞見20多位來自內地的炒房團成員，幾乎每人手中都握有已簽約的合同，在經紀的帶領下興致勃勃地站在屋苑前的草坪上，試圖找到已屬於自己的住宅的窗戶。很顯然，他們在簽下至少上千萬港元的合同前，沒有自下而上地查看過住宅的朝向、環境，個別人甚至連自己所購屋苑叫什麼名字都記不清楚。
各路熱錢，滾滾流向香江。全世界央行罕見的拯救經濟措施，製造出史無前例的流動性。香港沒有央行，但是有相對健全的經濟和金融基本面，一時間成了資金流動性積聚的窪地。香港金管局為維持港幣利率不至突破聯繫匯率的上限，大手接納湧入的外幣，港幣的銀行體系總結餘（aggregate balance，衡量港幣流動性的指標）由雷曼倒閉時的46億港元暴漲到2113億港元。一時間香港流動性氾濫。
香港最大的境外流動性製造源來自美國。為了應付金融海嘯，美聯儲將基準利率下調至幾乎等於零的水準，同時通過量化寬鬆政策將流動性直接注入金融體系。于美元掛鈎而金融體系健全的香港，承受了大量的流動性，HIBOR（香港同業拆借利率）跌倒近乎零的水準。同時，隨著資金的風險意識的改善，躲在國債避險天堂的資金流向風險資產，港股成為資金的熱門去處之一。
中國內地的資金也開始在香港發酵。今年上半年異常瘋狂的銀行信貸，在內地製造出洪水般的熱錢，拉動了A股和樓市的快速上揚。當政策調整風險上升時，部分熱錢開始轉戰港股、港樓。
香港的銀行絕大多數沒有染指美國的有毒證券，資本金沒有受到金融危機大的摧殘。在銀行信心得到恢復後，一輪輪房貸減價戰席捲香港，為香港樓市帶來了源源不斷的彈藥。
不過，本土資金仍是流動性最大的根源。除了股市上的損失外，香港本土的財富在金融危機中並未受到重創。在“現金為王”的思路下，資金此前多處於避險狀態。隨著經濟形勢回穩、資產價格上升，這部分資金被啟動，開始流出幾乎沒有收益的銀行儲蓄，進入樓市，因為租金回報明顯高過按揭成本，供樓便宜過租樓。
流動性驅動下金融資產價格的上漲，穩固了信心，刺激了消費，連農曆新年後預期出現的失業潮、倒閉潮，也比想像的輕微許多。香港經濟在今年第二季度錄得3.5%的增長，按年率折合的環比增長（annualized quarter on quarter）更高達13%。超高的流動性，為香港帶來了歷史上罕見的單季經濟反彈。
筆者看好香港的樓市，認為在今後6－9個月房價可以再升10-15%。首先，各國央行的流動性回收進度均會遲緩。此輪經濟復蘇的一個特點是資產價格上升，但是經濟復蘇根基並不穩，就業更大幅滯後。相信在就業市場穩定（明年年中）前，央行的貨幣環境正常化措施會極其謹慎。其次，當中國股市、樓市面臨的調控風險日增時，內地熱錢會轉流香港，其規模甚至可能堪比1997年香港回歸前的情形。再者，香港本地資金開始趨於活性化。在前一輪的升市中，多數本土資金處於觀望狀態，但是樓市的上升、通脹預期的升溫，開始將銀行儲蓄拉入市場，這一點從近來M1的上升中可略見一斑。
與內地樓市相比，香港樓市的泡沫色彩並不濃厚。香港市民的負債率僅為35%，只有1997年亞洲金融風暴時的一半。最新的物業成交資料顯示，摸貨（confirmer，即買家簽訂購房合同後，在付款之前已經將物業轉賣給下家）比率現在為2.4%，大大低於1997年時15%的水準。
帶動香港房價上揚的另一個重要原因為供應瓶頸。受金融危機影響，預計今年新盤供應僅有1.2萬戶，為過去15年中的超低水準，而今年前9個月，開發商趁著旺市已經拋出超過1萬個一手單位，供應開始變得緊張。
從香港目前的住宅購買力看，在廣東做製造業的港商以及東南亞資金的實力在下降，但是內地流入的熱錢則大幅上升。內地豪客的偏好，使方向面海的、交通便利的豪宅價格升勢淩厲。據筆者觀察，香港物業在內地資金眼中物有所值，這裏的法制、基建、教育、醫療、治安方面的條件，均是內地很多城市難以媲美的。華人的語言環境、飲食習慣，也使香港享有文化背景的優勢。
同時筆者相信，香港的普通住宅價格也會有另一輪升勢，那是拜本地資金、全球流動性所賜。超低的利率環境和銀行的利率競爭，讓流動性窪地的香港大大受益。不過投資者要小心利率正常化時可能出現的市場調整，杠杆不宜壓得過高。
